结论：在房屋买卖中，若双方已签订定金协议而对方不买了，这通常构成对方违约，保证金（定金）是否需要退还则取决于定金协议的具体条款以及违约方的责任情况。

详细分析：

1. 违约认定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。若收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
   • 在房屋买卖的情境中，若双方已签订定金协议，且买方已支付定金，但随后买方决定不购买房屋，这通常构成买方违约。因为买方未能按照协议履行其购买房屋的义务，导致卖方可能遭受损失（如错过其他潜在买家、房屋价值波动等）。

2. 定金退还：

   • 若定金协议中有明确约定：如果定金协议中明确规定了违约情况下定金的退还规则（如违约方需支付违约金，定金不予退还；或定金将作为违约金被没收等），则应按照协议中的约定执行。
   • 若定金协议中无明确约定：根据《中华人民共和国民法典》的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，，应当双倍返还定金。但在此情况下，是买方违约，所以卖方有权保留定金作为违约金，除非卖方同意退还或双方能协商达成一致。然而，如果卖方因此遭受的损失小于定金数额，卖方也可能需要退还部分定金（具体数额可能需通过法律程序确定）。
   • 特殊情况：如果卖方在签订定金协议后存在过错（如隐瞒房屋重要信息、无法按时交付房屋等），导致买方决定不购买，则卖方可能无权保留定金，甚至可能需要向买方支付赔偿。

3. 法律建议：

   • 审查定金协议：首先，双方应仔细审查定金协议中的条款，特别是关于违约和定金退还的部分。
   • 协商解决：在发生争议时，双方应尝试通过协商解决。这可以节省时间和金钱，并维护双方的关系。
   • 法律途径：如果协商无果，双方可以考虑通过法律途径解决争议。这可能包括起诉到法院或申请仲裁等。

示例说明： 假设甲和乙签订了一份房屋买卖定金协议，约定甲向乙支付10万元作为定金。若乙决定不购买房屋，则构成违约。如果协议中明确规定违约时定金不予退还，则乙将失去这10万元定金。如果协议中没有明确规定，且乙无法证明甲存在过错，则甲有权保留这10万元定金作为违约金。当然，如果甲因此遭受的损失小于10万元，甲也可能需要退还部分定金给乙。

后续行动建议：

• 若您是卖方且遇到此类情况，建议先与买方协商，看是否能达成一致意见。若协商无果，且您认为买方构成违约且您有权保留定金，可以考虑通过法律途径维护自己的权益。
• 若您是买方且认为卖方存在过错导致您决定不购买，也建议先与卖方协商。若协商无果，且您认为卖方应退还定金或支付赔偿，同样可以考虑通过法律途径解决。

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