结论：您可以起诉房东，要求其承担违约责任或赔偿损失，但具体能否胜诉及赔偿范围需结合租赁合同约定、房东是否存在过错等因素综合判断。以下从不同角度为您详细分析：

一、法律关系分析

1. 租赁合同效力
   根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。您与房东签订的房屋租赁合同，若双方意思表示真实、内容合法，原则上有效。但需注意：

   • 若合同明确约定房屋用途为“商业经营”或“台球室”，而房东明知房屋为工业用地仍出租，可能构成违约；
     
   • 若合同未约定用途，但房东在签约时未告知土地性质，可能涉嫌隐瞒重要事实，影响合同履行。

2. 工业用地限制
   工业用地通常用于工业生产、仓储等，开办台球室可能涉及改变土地用途。根据《土地管理法》第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准。

   • 若房东未依法办理土地用途变更手续，导致您无法办理营业执照，房东可能存在过错；
     
   • 若您明知土地性质仍承租，可能需承担部分责任。

二、起诉房东的法律依据

1. 违约责任
   若租赁合同约定房东需保证房屋符合商业经营条件（如可办理营业执照），而房东未履行，您可依据《民法典》第五百七十七条，要求房东承担违约责任，包括继续履行、赔偿损失等。
   示例：若合同约定“房东负责提供办理营业执照所需材料”，而房东无法提供，您可要求其赔偿因无法经营导致的损失（如租金、装修费、预期利润等）。

2. 缔约过失责任
   若房东在签约时未如实告知土地性质，导致您基于错误认识签订合同，可依据《民法典》第五百条，要求房东赔偿信赖利益损失（如为签约支出的费用、因合同无效导致的直接损失）。
   示例：若房东承诺“房屋可合法用于商业经营”，但实际无法办理营业执照，您可要求其赔偿已支付的租金、装修费等。

3. 侵权责任
   若房东故意隐瞒土地性质，导致您遭受经济损失（如投资损失、营业损失），可依据《民法典》第一千一百六十五条，要求房东承担侵权赔偿责任。
   示例：若房东明知土地性质仍诱导您承租，导致您投入大量资金装修后无法经营，可要求其赔偿全部损失。

三、诉讼策略建议

1. 收集证据

   • 租赁合同（证明双方权利义务）；
     
   • 房东承诺房屋可用于商业经营的证据（如聊天记录、录音、宣传资料）；
     
   • 无法办理营业执照的证明（如市场监管部门出具的《不予受理通知书》）；
     
   • 损失证据（如租金支付凭证、装修合同及发票、预期利润计算依据等）。

2. 明确诉讼请求

   • 若主张违约责任，可要求解除合同、返还租金、赔偿损失；
     
   • 若主张缔约过失责任或侵权责任，可要求赔偿实际损失（如装修费、租金、营业损失等）。

3. 注意诉讼时效
   根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自您知道或应当知道权利受损之日起计算。建议尽快起诉，避免超过时效。

四、风险提示

1. 房东可能提出的抗辩

   • 房东可能主张“您未尽到审慎义务，未核查土地性质”；
     
   • 若合同未明确约定房屋用途，房东可能主张“您自行改变用途，与己无关”。
     应对建议：强调房东作为房屋所有权人，对土地性质更了解，且其承诺或隐瞒行为导致您信赖损失。

2. 损失赔偿范围
   法院可能根据双方过错程度，酌情确定赔偿比例。例如：

   • 若房东全责，可能赔偿全部损失；
     
   • 若您明知土地性质仍承租，可能自行承担部分损失。
     建议：在诉讼中充分举证，证明房东过错与损失之间的因果关系。

总结：您有权起诉房东，但需结合合同约定、房东过错、您的损失等因素综合判断。建议尽快收集证据、明确诉讼请求，并向法院提起诉讼。如有进一步问题，可直接向我咨询。