针对您提出的“农村房屋不能过户的买卖协议”问题，以下是一份详细且受法律保护的协议撰写指南，旨在帮助您明确双方权益，降低交易风险。
一、协议基础与前提
双方资格确认：
- 确保买卖双方均为具有完全民事行为能力的自然人或法人，且意思表示真实，无欺诈、胁迫等违法情形。
协议目的明确：
- 清晰阐述协议签订的目的，即因特定原因（如政策限制、证件不齐等）无法办理房屋过户手续，但双方仍希望进行房屋买卖交易。
二、协议核心内容
双方信息：
- 详细列出买卖双方的姓名、身份证号、住址、联系方式等，确保身份真实可查。
房屋详情：
- 准确描述房屋位置（乡/镇、村、组、门牌号）、建筑面积、实际占地面积（含院子等附属用地）、结构类型、层数、用途（居住、仓储等）及现状（包括门窗、水电设施等）。
- 附上房屋平面图或照片，以便双方对交易标的物有清晰认识。
- 确认房屋权属清晰，无抵押、查封等权利限制情况，并由甲方（出卖人）作出保证。
交易条款：
- 明确房屋总售价，以大写和小写两种形式表示，避免歧义。
- 约定付款方式（一次性付款或分期付款），包括定金支付时间、余款支付期限及方式。对于分期付款，应具体列出每期支付的金额和时间节点。
房屋交付与验收：
- 确定房屋交付时间，通常为甲方收到全部购房款（或按分期付款约定收到相应款项）后的特定时间内。
- 交付时，双方应共同对房屋及其附属设施进行验收，记录水电气表读数，确保所有设施能够正常使用，并办理交接手续签署验收文件。
过户事宜与风险承担：
- 明确目前无法办理房屋产权过户手续的事实，并详细说明原因。
- 约定待过户条件成熟时，甲方应积极协助乙方办理过户手续，并明确过户费用的承担方式。
- 分配因房屋暂时无法过户而产生的风险，通常甲方应保证房屋产权清晰且无瑕疵，确保乙方使用权不受影响。
双方权利与义务：
- 甲方义务：保证房屋权属无争议，未设定抵押权等担保物权；按约定时间交付房屋，并结清所有相关费用；协助乙方办理相关手续（如条件允许时的过户手续）。
- 乙方义务：按时支付购房款项；合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途；负责房屋的维修、保养及因使用产生的相关费用。
违约责任：
- 明确双方违反协议约定时应承担的责任，包括违约金数额或计算方式、赔偿损失的范围等。
- 具体条款应涵盖甲方未按时交付房屋或隐瞒房屋真实情况的违约责任，以及乙方未按约定支付购房款的违约责任。
争议解决方式：
- 约定争议解决的方式，优先考虑友好协商解决；协商不成时，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
三、协议增强与保障
见证与录音录像：
- 建议在签订协议时邀请无利害关系的第三方作为见证人，并在协议上签字确认。
- 如条件允许，可对签订过程进行录音录像，以保留证据，增强协议的证明力和可信度。
法律咨询与审核：
- 由于农村房屋买卖涉及土地政策、城乡规划等多方面的法律法规，建议在签订协议前咨询当地的专业律师或相关部门，以确保协议的合法性和有效性。
四、协议生效与份数
- 明确协议的生效条件（如双方签字盖章之日起生效）及协议份数（通常一式两份，甲乙双方各执一份）。
综上所述，撰写一份受法律保护的农村不能过户房屋买卖协议需要综合考虑多个方面，包括双方资格、房屋详情、交易条款、过户事宜、风险承担、双方权利与义务、违约责任、争议解决方式以及协议增强与保障措施等。通过明确约定各项权利义务和责任分担，可以有效降低交易风险并保障双方的合法权益。在签订前，请务必仔细阅读协议内容，并咨询专业律师进行审核和指导。