关于预告抵押登记90日的起算时间，并非直接从业主办完小证（即房屋所有权证）之日起计算，而是与预告登记的办理时间以及主债权的履行期限等因素有关。以下是对此问题的详细分析：
预告抵押登记的基本概念：
- 预告抵押登记，是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。在房产交易中，它通常用于确保购房者在支付房款后能够顺利获得房屋的抵押权。
90日起算时间的法律规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，预告抵押登记后，债权人在能够进行不动产登记之日起一定期限内（通常是90日，但具体期限可能因地区或具体规定而异）未申请登记的，预告登记将失效。这里的“能够进行不动产登记之日”并非指业主办完小证之日，而是指满足不动产登记条件之日，这通常与购房合同的履行、房款的支付、开发商的配合等多种因素有关。
实际案例中的起算时间：
- 在实际操作中，预告抵押登记的90日起算时间往往与购房合同的约定、房款的支付进度、开发商的交房及办证时间等紧密相关。例如，如果购房合同中明确约定了房款支付完毕后的一定时间内办理预告抵押登记，并且在此后的90日内完成正式抵押登记，那么这90日的起算时间就是从购房合同约定的办理预告抵押登记之日起算。
特殊情况下的处理：
- 如果因为开发商的原因（如未按时交房、未按时办理房屋所有权证等）导致购房者无法在约定的时间内办理预告抵押登记或正式抵押登记，购房者可以根据购房合同的约定或相关法律规定，要求开发商承担相应的违约责任，并可能因此获得延长办理抵押登记的时间。
建议与注意事项：
- 对于购房者来说，在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于预告抵押登记和正式抵押登记的约定，确保自己的权益得到保障。
- 如果在办理预告抵押登记或正式抵押登记过程中遇到问题，应及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务，并寻求合法的解决方案。
总结来说，预告抵押登记90日的起算时间并非固定地从业主办完小证之日起计算，而是与多种因素有关。因此，在具体操作中，应根据购房合同的约定、相关法律规定以及实际情况来确定起算时间。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。