结论前置：预告抵押登记90日失效，意味着在预告登记后，若自能够进行不动产登记之日起90日内未申请正式登记，则预告登记将失去法律效力。这一规定旨在促使当事人及时办理正式的不动产登记手续，以确保其权益得到持续保护。以下是对这一规定的详细解读：

一、预告抵押登记的基本概念与目的

预告抵押登记是《中华人民共和国民法典》中一项重要的法律制度，它允许当事人在签订买卖房屋的协议或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，向登记机构申请预告登记。这一制度的主要目的是防止债务人在预告登记期间擅自处分不动产，从而维护交易安全，保障债权人的合法权益。

二、预告抵押登记失效的具体情形

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，存在以下两种情形之一时，预告登记将失效：

1. 债权消灭：即预告登记所保障的债权因清偿、抵销、免除等原因而消灭。例如，债务人已经履行了债务，或者债权人与债务人达成了债务免除的协议，此时预告登记所保障的债权已经不存在，预告登记自然失效。

2. 未在规定期限内申请正式登记：即自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记。这里的“能够进行不动产登记之日”通常指的是预告登记后，当事人具备了办理正式不动产登记手续的条件，如取得了不动产权证书、完成了相关税费缴纳等。若在此期限内未申请正式登记，则预告登记将失效。

三、预告抵押登记失效的法律后果

预告抵押登记失效后，将产生以下法律后果：

1. 丧失优先受偿权：预告登记失效后，债权人将丧失对预告登记不动产的优先受偿权。这意味着，在债务人未能按时履行债务时，债权人无法再依据预告登记对不动产进行优先受偿，而只能与其他债权人按照法定顺序参与分配。

2. 无法对抗善意第三人：预告登记失效后，若债务人擅自处分不动产，如转让、抵押等，且受让人或抵押权人为善意第三人（即不知情且无过失的第三人），则债权人的权益将无法得到保障。因为此时预告登记已经失效，无法再对善意第三人产生对抗效力。

四、法律建议与风险提示

1. 及时办理正式登记：为避免预告登记失效，债权人应在预告登记后尽快办理正式的不动产登记手续。这不仅可以确保债权人的权益得到持续保护，还可以避免因预告登记失效而产生的法律风险。

2. 关注债权消灭情况：债权人应密切关注债权的消灭情况，如债务人是否已经履行了债务、是否达成了债务免除的协议等。一旦债权消灭，应及时办理预告登记的注销手续，以避免不必要的法律纠纷。

3. 谨慎处分不动产：对于债务人而言，在预告登记期间应谨慎处分不动产。若确实需要处分不动产，应事先征得预告登记权利人的同意，并办理相关手续，以避免因擅自处分不动产而产生的法律责任。

五、实际案例说明

假设甲与乙签订了一份房屋买卖合同，并办理了预告抵押登记。后因甲未能按时支付房款，乙决定解除合同并要求甲返还房屋。此时，若甲在预告登记后90日内未申请正式登记，且乙已经解除了合同并要求返还房屋，则预告登记将失效。此时，若甲擅自将房屋转让给丙（善意第三人），则乙将无法再依据预告登记对房屋进行优先受偿或主张其他权益。

综上所述，预告抵押登记90日失效的规定对于保障债权人的合法权益、维护交易安全具有重要意义。债权人应充分了解并遵守这一规定，及时办理正式登记手续，以确保其权益得到持续保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。