物委会能取消物业吗-李加刚律师|法行宝
2026-04-18 房产纠纷

物委会(即业主委员会)在符合法定程序和条件的情况下,是有权取消(解聘)物业公司的。以下从法律背景、具体流程、特殊情况处理及后续权益保障几个方面进行详细说明:

法律背景

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。这一条款明确赋予了业主委员会依法更换物业公司的权力。同时,《物业管理条例》也支持业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订或解除物业服务合同的权利。

具体流程

  1. 召集业主大会:

    • 业主委员会作为业主大会的执行机构,需负责召集业主大会会议,就解聘物业公司的事项进行公开、公正的讨论和表决。
    • 会议应至少提前15日通知全体业主,并告知居民委员会,确保业主有足够的时间准备和参与讨论。
  2. 投票表决:

    • 表决过程需严格遵守法律规定,即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
    • 解聘决议需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,方为有效。这里的“专有部分面积”指业主房屋产权证上的建筑面积,“参与表决人数”指实际参与表决的业主数量。
  3. 提前书面通知:

    • 一旦业主大会通过了解聘决议,业主委员会应依据法律规定或合同约定,提前六十日书面通知物业服务公司,确保其有足够时间准备解聘事宜。若合同对通知期限另有约定,则按合同约定执行。
  4. 交接工作:

    • 在解聘日期到来之际,业主委员会应与原物业公司进行细致的交接工作,包括但不限于物业服务用房、相关设施、以及物业服务所必需的所有相关资料,确保服务的平稳过渡。
    • 业主委员会还应与新物业服务人进行承接查验,确保新物业能够顺利接手并提供服务。

特殊情况处理

  • 物业公司严重违约:若物业服务公司存在严重违反合同约定或其他重大违约行为,对业主权益造成严重影响,业主委员会有权通过与物业公司协商解除合同。协商不成时,业主委员会可通过仲裁或诉讼途径,请求法律支持解除物业服务合同,并依法追究物业公司的相应责任。
  • 合同约定解除条件:若物业服务合同中已约定解除合同的条件,当条件成就时,业主委员会可依据合同解聘物业公司,无需再经过复杂的表决程序。

后续权益保障

  • 原物业继续服务:在业主、业主大会依法选聘新的物业服务人之前,原物业服务人应继续提供物业服务,并按原合同获得报酬,以确保业主的正常生活不受影响。
  • 投诉与诉讼:若物业公司拒绝退出、移交,或拒不退还多收、预收的物业服务费用,或挪用、侵占业主共有部分经营收益,业主委员会有权向相关部门投诉,或提起诉讼、申请仲裁,以维护业主权益。

总结与建议:

物委会在解聘物业公司时,必须严格遵循法律法规和程序要求,确保决策合法、过程透明、交接顺畅。同时,业主委员会应加强与业主的沟通和协商,充分保障业主的表决权和知情权,确保决策过程符合大多数业主的利益和意愿。若在解聘过程中遇到任何问题或困难,可直接向我咨询,我将根据具体情况提供专业的法律建议和帮助。