购房正式合同一般是与房屋的出售方签订。以下从不同角度为你详细分析：
一、出售方身份确定
开发商：如果你购买的是新建商品房，那么出售方通常是房地产开发企业。在这种情况下，购房正式合同就是与开发商签订。开发商作为房屋的建设者和所有者，有权出售房屋，并与购房者签订购房合同。
二手房业主：如果你购买的是二手房，那么出售方就是房屋的当前所有者，即二手房业主。在这种情况下，购房正式合同就是与二手房业主签订。二手房业主作为房屋的合法所有者，有权出售房屋，并与购房者签订购房合同。
二、合同签订注意事项
核实出售方身份：在签订购房合同前，务必核实出售方的身份和房屋的产权情况。对于开发商，可以查看其营业执照、房地产开发资质证书等；对于二手房业主，可以查看其身份证、房产证等。确保出售方有权出售房屋，避免签订无效合同。
明确合同条款：购房合同是双方权利和义务的约定，务必明确合同条款，包括房屋的基本情况、价格、付款方式、交付时间、违约责任等。对于不清楚或存在疑问的条款，应及时向出售方或专业律师咨询，确保自己的权益得到保障。
审查合同附件：购房合同通常会有一些附件，如房屋平面图、装修标准、配套设施等。这些附件也是合同的重要组成部分，务必认真审查，确保与实际情况相符。
三、特殊情况处理
共有房屋出售：如果房屋是共有财产，如夫妻共有、家庭共有等，那么在出售时需要所有共有人同意，并共同签订购房合同。如果只有部分共有人签订合同，可能会导致合同无效或无法履行。
代理出售：在某些情况下，出售方可能委托他人代理出售房屋。在这种情况下，购房者需要核实代理人的身份和授权情况，确保代理人有权代表出售方签订合同。同时，在合同中应明确代理人的权限和责任。
四、法律后果
如果购房者与无权出售房屋的人签订了购房合同，或者合同条款存在重大瑕疵，可能会导致合同无效或无法履行。在这种情况下，购房者可能会面临经济损失和法律风险。因此，在签订购房合同前，务必谨慎对待，确保合同的合法性和有效性。
如果你在购房合同签订过程中遇到任何问题或疑问，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议和帮助。