核心结论：首付款能否退、怎么退，需结合认购书具体条款、未签正式合同原因、双方协商及法律规定综合判断，以下分情况说明：

1. 若认购书未明确约定首付款退还规则

• 法律原则：根据《民法典》第496条，格式条款（如认购书）未明确约定的事项，应按行业惯例或公平原则处理。首付款属于购房款的一部分，其退还需结合未签正式合同的原因判断：

  • 因开发商原因（如未取得预售证、隐瞒房屋抵押等）：开发商构成违约，您有权要求退还首付款，并可主张赔偿损失（如利息、维权费用等）。
  • 因您自身原因（如贷款未获批、主动放弃购买）：若开发商无过错，首付款可能不予退还；但若您能证明开发商存在过错（如未履行告知义务），可争取部分退还。
  • 双方均无过错（如政策突变导致限购）：可协商退还首付款，或按认购书约定处理（如扣除一定比例违约金）。

• 操作建议：

  1. 立即书面通知开发商解除认购书，并要求退还首付款（保留通知证据，如邮寄凭证、微信记录）。
  2. 若开发商拒绝，可向当地房管部门投诉或直接起诉，主张合同无效或撤销（如开发商存在欺诈、胁迫等情形）。

2. 若认购书隐含或可推定首付款退还规则

• 条款解释：认购书虽未直接写明首付款退还，但可能通过其他条款间接约定（如“若未签正式合同，定金不退，其余款项退还”）。此时需结合合同整体解释原则，推断双方真实意思。

• 案例参考：司法实践中，若认购书仅约定“定金不退”，但未排除首付款退还，法院可能倾向于保护购房者利益，判决开发商退还首付款（扣除合理费用）。

• 操作建议：

  1. 仔细审查认购书所有条款，寻找与首付款相关的隐含约定（如付款方式、违约责任等）。
  2. 若发现对己方有利的条款，可据此与开发商协商；若协商无果，可委托律师分析条款效力，提起诉讼或仲裁。

3. 特殊情形：开发商口头承诺退还首付款

• 证据要求：若开发商曾口头承诺退还首付款，需提供证据证明（如录音、聊天记录、证人证言）。否则，法院可能因缺乏证据而不予支持。

• 风险提示：口头承诺风险极高，建议尽量要求开发商出具书面文件（如补充协议、退款承诺书）。

• 操作建议：

  1. 立即固定证据（如对通话录音、保存微信记录）。
  2. 若证据充分，可向开发商发送律师函，要求其履行承诺；若开发商仍拒绝，可直接起诉。

总结：首付款退还问题需结合认购书条款、双方过错及证据综合判断。建议您：

1. 优先与开发商协商，明确退款条件及时间；
2. 若协商无果，尽快委托律师审查认购书效力，制定维权方案；
3. 保留所有相关证据（如认购书、付款凭证、沟通记录），以备诉讼之需。

如有进一步疑问，可直接向我咨询，我会结合您的具体情况提供详细解答。