小区配建的居家养老用房由第三方运营时，合同签订方主要取决于房屋的产权归属及当地政策规定，但通常情况下，合同是由房屋产权方与第三方运营机构签订。以下从不同角度进行详细分析：
一、产权归属决定合同签订方
产权归开发商所有：
- 在某些情况下，小区配建的居家养老用房可能由开发商持有产权。此时，若开发商决定将房屋交由第三方运营机构进行管理和服务，那么合同应由开发商与第三方运营机构签订。
- 合同内容应明确双方的权利和义务，包括但不限于房屋的使用、维护、管理、服务标准、费用支付等条款。
产权归业主共有：
- 如果居家养老用房作为小区公共配套设施，其产权归全体业主共有，那么通常由业主委员会或物业管理公司代表业主与第三方运营机构签订合同。
- 在这种情况下，合同签订前应经过业主大会或业主委员会的讨论和决议，确保合同内容符合业主的共同利益。
产权归政府或相关部门所有：
- 在某些地区，政府或相关部门可能持有小区配建的居家养老用房的产权。此时，合同应由政府或相关部门与第三方运营机构签订。
- 这类合同往往涉及公共利益和社会福利，因此合同内容可能更加严格和规范，需要确保运营机构能够提供高质量的服务。
二、当地政策规定的影响
- 不同地区对于小区配建居家养老用房的管理和运营可能有不同的政策规定。这些政策可能涉及房屋的产权归属、使用方式、运营机构的资质要求、合同签订程序等方面。
- 因此，在签订合同时，必须仔细研究当地的相关政策规定，确保合同内容符合政策要求，避免因违反政策而导致合同无效或产生其他法律风险。
三、合同签订的建议
- 明确合同主体：在签订合同前，必须明确房屋的产权归属和合同签订方，确保合同主体合法有效。
- 详细约定条款：合同内容应详细约定双方的权利和义务，包括房屋的使用、维护、管理、服务标准、费用支付、违约责任等条款，以避免未来产生纠纷。
- 遵守政策规定：在签订合同时，必须遵守当地的相关政策规定，确保合同内容合法合规。
- 寻求专业意见：由于合同签订涉及复杂的法律问题，建议在签订前咨询专业律师的意见，以确保合同内容合法有效并保护自身权益。
总结来说，小区配建的居家养老用房由第三方运营时，合同签订方主要取决于房屋的产权归属及当地政策规定。在签订合同时，必须明确合同主体、详细约定条款、遵守政策规定，并寻求专业意见以确保合同内容合法有效。如果您在合同签订过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。