结论：当公司付不出房租时，与物业协商的关键在于坦诚沟通、提出合理方案并寻求双方都能接受的解决方案。以下是从不同角度给出的具体建议：
一、坦诚沟通，说明困境
- 及时沟通：一旦发现公司可能无法按时支付房租，应立即与物业取得联系，说明公司的财务困境和支付困难。
- 提供证据：如果可能，提供公司的财务报表、银行流水等证明材料，以证明公司的财务状况确实不佳，并非恶意拖欠。
二、提出合理方案，寻求共识
延期支付：
- 协商延期期限：与物业协商延长房租支付期限，如从按月支付改为按季度支付，或给予一定的宽限期。
- 明确延期条件：在延期支付协议中明确延期期限、利息（如有）、违约责任等条款，确保双方权益。
分期支付：
- 制定分期计划：根据公司的财务状况，制定一个切实可行的分期支付计划，如将拖欠的房租分成几个月或几个季度支付。
- 确保计划可行性：分期计划应基于公司的实际收入情况，确保公司能够按时履行支付义务。
减免部分房租：
- 协商减免比例：在极端情况下，如公司确实面临严重财务危机，可以与物业协商减免部分房租。
- 提供补偿方案：作为减免房租的交换，公司可以提出其他补偿方案，如增加租赁期限、承担部分物业维修费用等。
三、签订书面协议，保障权益
- 明确协议内容：无论采取哪种协商方案，都应与物业签订书面协议，明确双方的权利和义务。
- 法律审查：在签订协议前，建议咨询专业律师（即我本人，苏湖城律师，专注于刑事辩护、房产纠纷领域），对协议内容进行法律审查，确保协议合法有效。
四、考虑法律后果，谨慎行事
- 违约责任：如果公司无法履行协商后的支付义务，将面临违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。
- 诉讼风险：如果双方无法达成一致，物业可能会通过法律途径追讨房租，公司可能面临诉讼风险。
- 信用影响：拖欠房租可能影响公司的信用记录，对未来的融资、合作等产生不利影响。
五、寻求专业帮助，化解纠纷
- 法律咨询：在协商过程中，如果遇到法律难题或不确定如何操作，可以随时向我咨询，我会提供专业的法律意见。
- 调解服务：如果双方协商无果，可以考虑寻求第三方调解服务，如房地产调解委员会等，以化解纠纷。
进一步思考：在与物业协商时，公司应保持积极、诚恳的态度，尽量寻求双方都能接受的解决方案。同时，公司也应加强内部管理，优化财务结构，避免类似情况再次发生。如果公司确实面临长期财务困境，可能需要考虑调整业务策略、寻求外部融资或进行资产重组等措施。
最后提醒：如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供针对性的法律建议。