公开招投标中只有三家投标而定的物业公司，在符合法定条件的情况下是合法的。以下从多个角度进行详细分析：
一、法定投标人数要求
根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，对于公开招标项目，并没有明确规定必须有多少家投标人参与才有效。但是，从实践经验和公平竞争的角度出发，通常认为至少需要有三家或以上的投标人参与，才能形成有效的竞争环境，确保招标过程的公正性和透明性。不过，这一要求并非法律硬性规定，而是行业惯例或招标文件中的常见要求。
二、有效投标与中标条件
有效投标：在只有三家投标人的情况下，只要这三家投标人的投标文件均符合招标文件的要求，且没有违反法律法规的强制性规定，那么这些投标就是有效的。
中标条件：中标人应当是能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低（但投标价格低于成本的除外），或者投标报价不是最低但综合评分最高的投标人。在只有三家投标人的情况下，只要满足上述条件，其中一家投标人就可以被确定为中标人。
三、特殊情况下的处理
投标人不足三家的处理：如果在公开招标过程中，投标截止时间前提交投标文件的投标人少于三家，招标人应当重新招标。但是，如果因特殊情况（如项目技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制等）导致只有少数潜在投标人可供选择，且经有关行政监督部门批准后，可以采用邀请招标等其他方式。
废标后的处理：如果在评标过程中发现所有投标均不符合招标文件要求，或者存在其他导致废标的情形，招标人应当重新招标。在重新招标时，如果仍然只有三家投标人参与，且满足法定条件，那么仍然可以依法确定中标人。
四、法律建议
严格审查招标文件：招标人在编制招标文件时，应当明确投标人的资格要求、投标文件的编制要求、评标标准和方法等关键内容，确保招标过程的公正性和透明性。
加强投标人资格审查：在投标截止时间前，招标人应当对投标人的资格进行严格审查，确保只有符合要求的投标人才能参与投标。
依法确定中标人：在评标过程中，招标人应当严格按照招标文件规定的评标标准和方法进行评标，确保中标人的确定合法、公正。
及时处理特殊情况：如果在招标过程中出现投标人不足三家、所有投标均不符合要求等特殊情况，招标人应当及时采取措施进行处理，确保招标活动的顺利进行。
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