关于房屋已经抵押，债务人低价卖房子合同是否有效的问题，结论如下：
合同在一般情况下是有效的：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且抵押权不受影响。这意味着，即使房屋已经抵押，债务人（抵押人）仍然有权出售该房屋，且该出售行为并不直接导致买卖合同无效。
- 只要买卖双方意思表示真实，且不存在欺诈、胁迫、恶意串通、违反法律强制性规定等导致合同无效的法定情形，已抵押房产的买卖合同即为有效。
合同可能被认定无效的特殊情况：
- 如果抵押人与买受人恶意串通，损害抵押权人利益，例如通过低价出售房屋以逃避债务，那么该买卖合同可能会被法院认定为无效。
- 若交易过程中涉及其他违反法律、行政法规强制性规定的情况，如未通知抵押权人、未获得抵押权人同意（在特定情况下可能需要）或存在其他违法情形，合同也可能被认定为无效。
法律背景与建议：
法律背景：
- 抵押权是一种担保物权，它并不妨碍抵押人对抵押物的处分权，但抵押权的存在会影响抵押物的交易方式和买受人的权益。
- 在已抵押房产的买卖中，买受人需要了解抵押权的存在及其可能对自身权益产生的影响，如抵押权人可能对房屋享有优先受偿权。
建议：
- 对于买家：在购买已抵押房产时，应仔细审查房产的权属状况、抵押情况以及其他可能影响房产权益的因素。可以要求卖家提供抵押权人的同意出售证明或提前清偿债务以解除抵押的证明。
- 对于卖家：在出售已抵押房产前，应尽可能征得抵押权人的同意或提前清偿债务以解除抵押，以避免可能的法律纠纷。同时，应确保交易过程符合法律法规要求，避免损害抵押权人的合法权益。
- 双方共同注意：在签订买卖合同时，应明确约定双方的权利和义务，特别是关于抵押权处理、价款支付、房屋交付等关键条款。如有必要，可以咨询专业律师以获取更准确的法律意见。
实例分析：
假设甲将已抵押给银行的房屋低价卖给乙，双方签订了买卖合同。如果甲在出售前未通知银行或未获得银行的同意（在特定贷款合同中可能要求），且银行能够证明该低价出售行为可能损害其抵押权，那么银行有权要求甲提前清偿债务或提存转让价款。然而，这并不影响甲与乙之间买卖合同的效力，除非存在恶意串通等法定无效情形。
综上所述，房屋已经抵押时，债务人低价卖房子的合同在一般情况下是有效的，但双方需特别注意遵守相关法律法规和程序，以确保交易的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。