面对房屋买卖合同已签订但买方未支付房款的情况，作为卖方，您需要采取一系列措施来维护自己的合法权益。以下是我为您整理的详细步骤和建议：

一、初步措施与合同审查

1. 查阅合同：首先，请仔细查阅房屋买卖合同，特别是关于付款时间、方式、金额以及违约责任等关键条款。这些条款将为您后续的行动提供法律依据。

2. 确认合同效力：依法成立的房屋买卖合同，在双方当事人签字或盖章时即成立并生效（除非合同另有约定生效条件）。即使买方未支付房款，合同本身依然有效，双方都需受合同条款约束。

二、与买方沟通协商

1. 友好沟通：尝试与买方进行友好、正式的沟通，了解其未支付房款的具体原因。可能是资金困难、误解或其他合理原因。

2. 重新确定付款计划：如果买方有合理的支付困难，双方可以协商重新确定付款计划，并以书面形式记录协议内容，双方签字确认。同时，明确违约责任，以防买方再次违约。

三、发送催款函或律师函

1. 发送催款函：若协商无果，您可以向买方发送催款函，明确列出合同基本信息、违约事实及后果，限定支付期限，并保留好相关邮寄凭证。

2. 委托律师发送律师函：如果催款函没有效果，您可以考虑委托律师发送律师函。律师函具有更强的法律效应，能增加买方的履约压力。

四、依据合同条款追究责任

1. 查看违约责任条款：根据合同中关于逾期付款的违约责任条款，计算违约金、赔偿损失等具体金额。

2. 书面通知买方：依据合同条款，向买方发出书面通知，明确要求其承担违约责任，包括支付违约金及剩余购房款，并设定合理的支付期限。

五、法律途径解决纠纷

1. 申请仲裁（如合同中有仲裁条款）：

   • 如果合同中有仲裁条款，您可以向约定的仲裁机构提交仲裁申请书及相关证据材料。
   • 仲裁程序相对灵活高效，裁决具有法律效力，且可申请强制执行。

2. 提起诉讼（如合同无仲裁条款）：

   • 如果合同中没有仲裁条款，您可以准备诉讼材料，包括起诉状、身份证明、合同、催款函、聊天记录、转账记录等证据。
   • 向房屋所在地人民法院立案，缴纳诉讼费用，并参与庭审，陈述事实、提供证据、进行辩论。
   • 如胜诉，且买方不履行判决，您可以在规定期限内申请强制执行，法院有权采取多种强制措施执行判决。

六、注意事项

1. 保持冷静理性：在处理纠纷时，请保持冷静和理性，遵循法律程序，避免采取过激行为。

2. 保留证据：请妥善保管所有与交易相关的文件、函件、聊天记录等证据，以备不时之需。

3. 及时咨询专业律师：如遇复杂情况或法律问题，建议您及时咨询专业律师，获取更具体的法律建议和支持。

综上所述，面对房屋买卖合同已签但买方未支付房款的情况，您应首先尝试协商解决，并依据合同条款追究责任；若协商无果，则可通过法律途径解决纠纷，确保自己的合法权益得到有效保护。