物业出了问题谁来处理-姚前松律师

物业出了问题谁来处理-姚前松律师｜法行宝

2026-03-20 房产纠纷

物业出了问题，具体由谁来处理取决于问题的性质和类型，以下是从不同角度给出的详细解答：

政府部门管理与监督
- 住房和城乡建设部门（或物业管理处）：作为物业管理活动的主管部门，负责物业服务企业的资质管理、政策法规制定及市场秩序规范。若物业存在超越资质等级承接业务等违规行为，住建部门有权依法处罚。
- 房地产行政主管部门：指导和监督物业项目交接、基础管理工作，处理相关投诉。例如，业主与物业就服务用房使用问题产生纠纷时，可向此部门投诉。
- 城市管理部门：监管物业管理区域内的城市管理问题，如查处违建、整治破坏绿化和污染环境等行为。小区内私搭违章建筑，城市管理部门有权责令限期拆除。
- 价格主管部门：监督物业服务收费行为，防止乱收费。物业服务企业擅自提高物业费，价格主管部门可依法处罚并要求退还多收费用。
- 公安部门：指导物业做好治安防范工作，监督检查消防、交通安全，查处治安案件。小区消防通道被占用，公安消防部门会责令整改。
业主自治组织管理与监督
- 业主大会：作为物业管理区域内的最高权力机构，负责制定和修改管理规约、选举业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等重大事项。大部分业主对物业服务不满意时，业主大会可通过合法程序解聘并重新选聘物业服务企业。
- 业主委员会：由业主大会选举产生，负责与物业服务企业签订合同、监督和协助其履行合同、收集业主意见等。业主委员会可定期检查物业服务工作，要求服务质量不达标的企业限期整改。
具体问题处理建议
- 优先协商解决：业主应主动与物业相关负责人进行直接沟通和协商，清晰、诚实地阐述自己遇到的问题和诉求，并听取物业方面的解释和意见，共同寻求双方都能接受的解决方案。
- 向相关组织反映与调解：若小区已成立业主委员会，业主可以向其反映问题，由业主委员会出面与物业进行沟通、协商和调解。业主也可向当地的居民委员会或街道办事处等基层组织申请调解。
- 行政投诉与仲裁：当物业的管理行为违反相关法律法规或行政管理规定时，业主可向当地房地产行政主管部门投诉。若物业服务合同中约定了仲裁条款，或在纠纷发生后达成了仲裁协议，业主可向相应的仲裁委员会申请仲裁。
- 司法诉讼：若通过上述途径均无法解决纠纷，业主可向人民法院提起诉讼。在诉讼前，业主需准备好充分的证据（如物业服务合同、缴费凭证、照片、视频、证人证言等）以支持自己的诉讼请求。

举例说明：

若小区内存在私搭违章建筑的问题，业主可以向城市管理部门投诉，由城市管理部门责令限期拆除。
若物业未经同意擅自提高物业费，业主可以收集证据向价格主管部门投诉，要求物业退还多收费用。
若业主与物业就服务质量问题产生纠纷，且无法通过协商解决，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会出面与物业进行沟通、协商和调解。若仍无法解决，业主可向人民法院提起诉讼。

重要提醒：无论选择哪种解决方式，业主都应注重保留好相关证据。这些证据是证明自身主张、维护合法权益的关键。同时，保持冷静和理性，遵循法律程序，将有助于更高效、更公正地解决物业纠纷。

总结：物业出了问题，处理主体多样，包括政府部门、业主自治组织以及通过协商、投诉、仲裁或诉讼等途径解决。业主应根据问题的性质和类型，选择合适的处理方式和主体，以维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业上的案件，根据不同情况，可以由多个主体来处理。以下是从不同角度对这一问题的详细解答：一、政府部门的管理与监督住房和城乡建设部门（或物业管理处）职责：作为物业管理活动的主管部门，负责物业服务企业的资质管理，包括审核设立条件、评定资质等级及动态管理；制定和完善相关政策法规，规范市场秩序；指导和监督物业管理招投标活动，确保其公开、公平、公正。处理案件类型：如物业服务企业超越资质等级承接业务，或存在其他违反物业管理规定的行为，住建部门有权依法进行处罚。房地产行政主管部门职责：指导和监督物业项目交接、基础管理工作，以及处理相关投诉。处理案件类型：业主与物业就服务用房使用、公共区域设施维护等问题产生纠纷时，可向此部门投诉，以获得调查和处理。城市管理部门职责：监管物业管理区域内的城市管理问题，如查处违建、整治破坏绿化和污染环境等行为。处理案件类型：小区内私搭阳光房等违章建筑，或存在其他违反城市管理规定的行为，城市管理部门有权责令限期拆除或进行其他处罚。价格主管部门职责：监督物业服务收费行为，制定和调整相关政策，规范收费标准，防止乱收费。处理案件类型：物业服务企业擅自提高物业费，或存在其他违反价格管理规定的行为，价格主管部门可依法处罚并要求退还多收费用。公安部门职责：指导物业做好治安防范工作，监督检查消防、交通安全，查处治安案件。处理案件类型：小区内发生盗窃、火灾等治安或消防事件，或存在其他违反治安管理规定的行为，公安部门有权进行调查和处理。二、业主自治组织的管理与监督业主大会地位与职责：作为物业管理区域内的最高权力机构，负责制定和修改管理规约、选举业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等重大事项。处理案件类型：大部分业主对物业服务不满意时，业主大会可通过合法程序解聘并重新选聘物业服务企业。业主委员会地位与职责：由业主大会选举产生，作为执行机构负责与物业服务企业签订合同、监督和协助其履行合同、收集业主意见等。处理案件类型：业主委员会可定期检查物业服务工作，要求服务质量不达标的企业限期整改；或就特定问题与物业进行协商和调解。三、司法途径解决向人民法院提起诉讼适用情况：若通过上述途径均无法解决纠纷，业主可向人民法院提起诉讼。处理流程：在诉讼前，业主需准备好充分的证据（如物业服务合同、缴费凭证、照片、视频、证人证言等）以支持自己的诉讼请求。法院将依法审理案件，并作出判决。申请仲裁适用情况：若物业服务合同中约定了仲裁条款，或在纠纷发生后达成了仲裁协议，业主可向相应的仲裁委员会申请仲裁。处理流程：仲裁是一种快速且专业的解决方式，但需注意仲裁结果一般具有终局性。业主需按照仲裁协议或仲裁条款的规定，向约定的仲裁机构申请仲裁，并遵守仲裁程序。在实际操作中，建议业主首先尝试与物业进行协商解决。如果协商无果，可以向业主委员会反映或申请基层组织调解。若问题仍然无法解决，再考虑向相关部门投诉或通过司法途径解决。无论选择哪种方式，都应注重保留好相关证据，以证明自身主张并维护合法权益。如果您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。我将根据您的具体情况，提供专业、全面的法律建议。

当物业不处理事情时，您可以根据以下不同情况来寻求相应的处理途径：与物业直接沟通：首先，尝试与物业管理人员进行友好、耐心的沟通，明确表达您的问题和期望得到的解决方案。有时候，问题可能只是由于沟通不畅或误解造成的，通过直接沟通往往能够迅速解决。向业主委员会反映：如果与物业沟通无果，您可以向所在小区的业主委员会反映情况。业主委员会是代表业主利益的组织，有权对物业的服务进行监督和管理。他们可以协助您与物业进行沟通，甚至可以组织业主大会来讨论并决定是否更换物业或采取其他措施。向相关部门投诉：如果物业的行为违反了相关法律法规或合同约定，您可以向当地的房地产管理部门、物业管理部门或消费者协会等机构进行投诉。这些机构有权对物业的服务质量进行监管，并可以依法对物业进行处罚或要求其整改。具体投诉流程：准备相关证据：如照片、视频、聊天记录等，以证明物业未履行其职责。撰写投诉信：详细描述问题、时间、地点以及您期望得到的解决方案。提交投诉：将投诉信及相关证据提交给上述相关部门，并保留好提交凭证。考虑法律途径：如果物业的行为严重损害了您的合法权益，且上述途径均无法解决问题，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。这包括向法院提起诉讼或申请仲裁等。法律建议：在采取法律行动前，建议您先咨询专业律师（比如我，李玉芳律师，专注于婚姻家庭、房产抵押、房产纠纷等领域），了解您的具体权益和可能的法律后果。准备好相关证据和材料，以便在法律程序中证明您的主张。联合其他业主：如果问题不仅影响您一个人，而是影响整个小区或部分业主的共同利益，您可以联合其他业主共同行动。通过集体力量来推动问题的解决，往往比单独行动更有效。在处理物业纠纷时，您需要注意以下几点：保持冷静和理性：避免与物业发生不必要的冲突和争执，以和平、理性的方式解决问题。及时收集证据：无论是与物业沟通、向相关部门投诉还是采取法律行动，都需要有充分的证据来支持您的主张。了解相关法律法规：熟悉与物业管理相关的法律法规和合同约定，以便更好地维护自己的权益。希望以上建议能够帮助您解决物业不处理事情的问题。如果您有任何进一步的疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

物业公司的管理涉及多个主体，这些主体共同确保物业服务的规范性和专业性，同时维护业主的合法权益。以下是从不同角度对物业由谁来管的详细解答：一、政府部门的管理与监督住房和城乡建设部门（或类似名称的部门）职责：作为物业管理活动的主管部门，负责物业服务企业的资质管理，包括审核设立条件、评定资质等级及动态管理。同时，制定和完善相关政策法规，规范市场秩序，指导和监督物业管理招投标活动。实例：若物业服务企业超越资质等级承接业务，住建部门有权依法进行处罚，如罚款、吊销资质证书等。房地产行政主管部门职责：指导和监督物业项目交接、基础管理工作，以及处理相关投诉。在业主与物业就服务用房使用等问题产生纠纷时，该部门会进行调查和处理。实例：业主反映物业擅自改变服务用房用途，房地产行政主管部门会介入调查，并要求物业恢复原状或进行相应赔偿。城市管理部门职责：监管物业管理区域内的城市管理问题，如查处违建、整治破坏绿化和污染环境等行为。实例：小区内私搭阳光房等违章建筑，城市管理部门会责令限期拆除，并可能处以罚款。价格主管部门职责：监督物业服务收费行为，制定和调整相关政策，规范收费标准，防止乱收费。实例：物业服务企业擅自提高物业费，价格主管部门会依法进行处罚，并要求退还多收费用给业主。公安部门职责：指导物业做好治安防范工作，监督检查消防、交通安全，查处治安案件。实例：小区消防通道被占用，公安消防部门会责令物业立即整改，确保消防通道畅通无阻。二、业主及业主组织的监督作用业主权利：作为物业服务的直接受益者，业主有权对物业服务质量进行监督，并要求整改不合格服务。实例：业主发现物业清洁不到位、绿化维护差等问题，可以向物业提出整改要求，物业需及时响应并改进。业主大会和业主委员会职责：业主大会是小区业主的自治组织，负责决定选聘、解聘物业服务企业等重大事项。业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订服务合同，并监督其履行合同义务。实例：大部分业主对物业服务不满意时，业主大会可通过合法程序解聘原物业，并重新选聘新的物业服务企业。业主委员会则负责与新物业签订服务合同，并监督其服务质量和合同履行情况。三、行业协会的自律与管理物业行业协会（如各地的物业管理协会）职责：制定行业规范和服务标准，推动行业自律；开展培训和交流活动，提升服务水平和管理能力；维护企业合法权益，促进行业健康发展。实例：物业行业协会会组织物业服务企业参加业务培训，提升从业人员专业素质和服务水平。同时，行业协会还会对违反行业规范的企业进行处罚或通报批评。四、法律背景与依据法律依据：物业公司的管理及其法律依据在我国是一个多层次、多维度的体系，涵盖了法律、行政法规、部门规章及规范性文件以及地方性法规和地方政府规章等多个层面。其中，《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》是物业管理领域的核心法规，全面规范了物业管理的各个方面。五、建议与行动对于业主：应积极参与小区管理，通过合法途径表达意见和建议，共同推动小区环境的改善和服务质量的提升。同时，业主也有权对物业服务质量进行监督，并要求整改不合格服务。对于物业：应严格遵守相关法律法规和规章制度，积极接受政府部门的监管和业主的监督，不断提升服务质量和管理水平，以满足业主的需求和期望。总结来说，物业公司的管理是一个多层次、多维度的体系，涉及政府部门、业主及业主组织、行业协会等多个主体。这些主体共同确保物业服务的规范性和专业性，同时维护业主的合法权益。如果您在物业管理方面遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议和解决方案。

面对物业不处理问题的情况，您可以按照以下步骤来寻求解决方案：一、了解物业的职责与义务首先，您需要明确物业公司的基本职责和义务，这通常包括但不限于：维护小区公共区域的清洁与卫生；保障小区公共设施设备的正常运行与及时维修；履行安全防范主体责任，确保小区安全；按照物业服务合同提供约定的服务内容。了解这些职责后，您可以对照实际情况，判断物业是否确实存在不作为或违规履职的行为。二、与物业进行沟通书面沟通：建议您首先以书面形式（如邮件、信函）向物业公司提出您的问题和诉求，明确指出物业未履行职责的具体事项，并要求物业在合理期限内给予答复和解决方案。口头沟通：如果书面沟通无果，您可以尝试与物业负责人进行面对面的口头沟通，进一步阐述您的问题和期望的解决方案。三、收集证据并投诉收集证据：在与物业沟通的过程中，务必保留好相关证据，如沟通记录、照片、视频等，以便在后续投诉或维权时使用。向相关部门投诉：如果物业问题涉及公共区域维修、设备毁坏未维修等，您可以向当地的住房和城乡建设局或相关物业管理部门投诉。这些部门通常会设有专门的物业投诉渠道，您可以根据当地情况选择合适的投诉方式。投诉时，请详细描述问题情况，提供相关证据，并明确提出您的诉求和期望的解决方案。四、参与业主委员会或成立业主委员会参与业主委员会：如果小区已经成立了业主委员会，您可以积极参与业主委员会的活动，通过业主委员会来监督物业公司的服务，并推动问题的解决。成立业主委员会：如果小区尚未成立业主委员会，您可以联合其他业主共同推动成立业主委员会。业主委员会作为业主的代表机构，有权对物业公司的服务进行监督和评价，并可以代表业主与物业公司进行协商和谈判。五、寻求法律途径如果以上方法均无法解决问题，且物业公司的行为已经严重侵犯了您的合法权益，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。例如，您可以向法院提起诉讼，要求物业公司承担相应的法律责任。六、关注专项整治行动此外，您还可以关注当地政府或相关部门是否开展了物业服务领域的专项整治行动。如合作市住房和城乡建设局发布的公告所示，这些行动通常会针对物业不作为、违规履职等问题进行集中整治，您可以积极参与并提供相关线索，以推动问题的解决。总之，面对物业不处理问题的情况，您需要保持冷静和理性，通过合法途径来维护自己的权益。希望以上建议能对您有所帮助。

当物业管理不善造成损失时，责任归属需根据具体情况综合分析，物业可能需承担民事赔偿责任，甚至面临行政责任。以下从不同角度为您详细分析：一、民事赔偿责任完全责任（100%）情形：若物业管理不善行为是损害发生的唯一直接原因，物业需承担全部责任。例子：物业未按规定维护消防设施，导致火灾时无法使用，进而造成业主损失，物业应全额赔偿。主要责任（通常超过50%，如70%-90%）情形：若物业的不当管理行为是损害发生的主要因素，物业应承担主要责任。例子：门禁管理松懈导致盗窃事件发生，若物业存在重大漏洞，可能需承担70%-90%的赔偿责任，业主因自身疏忽可能承担剩余责任。同等责任（50%）情形：当物业不当管理行为与其他因素（如不可抗力、业主行为）对损害结果的作用相当时，物业承担同等责任。例子：暴雨内涝中，物业排水维护不足与暴雨强度共同作用导致业主损失，物业可能承担50%的赔偿责任。次要责任（通常10%-30%）情形：若物业不当管理行为仅是损害发生的次要因素，物业承担次要责任。例子：业主因自身原因摔倒，同时物业道路维护不善，但非主要原因，物业可能只需承担10%-30%的赔偿责任。轻微责任（通常10%以下）情形：当物业不当管理行为对损害结果影响轻微时，物业承担轻微责任。例子：绿植因浇水不及时稍有枯萎，对业主影响极小，物业可能只承担象征性的赔偿责任。赔偿内容：通常包括业主因此遭受的直接经济损失，如修复费用、额外支出等。在严重违约或侵权情况下，业主还有权要求支付违约金或赔偿金。二、行政责任物业管理不善还可能面临行政处罚，具体包括：警告、责令限期整改情形：对于情节较轻的管理不善行为，如未按规定公示收费标准，行政主管部门可能给予警告，并责令限期改正。罚款情形：较严重的管理不善行为，除责令整改外，还可能处以罚款。罚款金额依地区法规和违规情形而定，如擅自改变物业管理用房用途可能面临数万元罚款。吊销资质证书情形：对于极其严重的管理不善行为，如长期挪用专项维修资金且情节恶劣，主管部门可能吊销物业的资质证书，使其失去从事物业管理服务的资格。三、处理流程与建议收集证据损失证据：保留警方出警记录、被盗财物购买凭证等，以证明损失的具体金额。管理不善证据：通过拍照、录像、书面记录等方式固定物业的不当行为，如消防设施损坏的照片、服务不到位的详细记录等。与物业协商赔偿在证据确凿的基础上，业主可与物业进行协商，提出赔偿要求，并就赔偿方式（如金钱赔偿、恢复原状）和金额进行谈判。寻求第三方调解若协商无果，业主可寻求业主委员会、社区居委会、房地产行政主管部门等进行调解。法律途径解决若上述途径均无法解决问题，业主可委托律师向物业发送律师函，明确指出其违约或违法行为，并要求承担赔偿责任。若物业仍拒绝赔偿，业主可向有管辖权的人民法院提起诉讼。总结与建议：物业管理不善造成的损失责任归属需根据具体情况综合分析。业主在遭遇此类问题时，应首先收集相关证据，然后与物业协商赔偿；协商不成时，可寻求第三方调解或采取法律途径解决。同时，业主也应关注物业的服务质量，及时提出改进建议，共同促进和谐社区的建设。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

关于“物业维修谁来负责”的问题，这确实是一个涉及多个责任主体的复杂问题。以下是我根据您的咨询，结合相关法律法规和实践经验，给出的详细解答：结论前置：物业维修的责任主体主要包括建设单位、施工单位、相关供应商以及物业服务企业，他们各自在法定或约定的范围内承担相应的维修责任。建设单位：保修期内责任：建设单位是物业保修的主要责任人，特别是在物业的保修期内。对于物业共用部位、共用设施设备，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等，若这些部分在保修期内出现质量问题，建设单位应当负责修复。保修期限：具体的保修期限和范围通常在购房合同中有明确约定，或者遵循国家的相关规定。例如，屋面防水工程通常保修5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程一般保修2年。施工单位：施工质量责任：如果物业质量问题是由于施工单位的施工质量不合格导致的，建设单位在承担了保修责任后，可以依据与施工单位签订的建设工程施工合同，要求施工单位承担相应的保修费用或责任。维修处理：施工单位需要按照合同约定和相关规定，对因自身原因造成的质量缺陷进行维修处理，确保物业的正常使用。相关供应商：设备材料保修：对于物业中一些由特定供应商提供的设备、材料等，如电梯、消防设备等，在质保期内若出现问题，供应商有责任进行保修。维修保养义务：供应商应负责维修保养，保障其正常运行，确保物业的安全性和功能性不受影响。物业服务企业：日常维护：物业服务企业虽然通常不承担物业的法定保修责任，但其在日常服务中有义务及时发现并向建设单位等责任主体报告物业出现的质量问题。协助义务：物业服务企业可能基于与业主或建设单位的特别约定，在一定范围内承担保修相关的协助义务，如配合建设单位或施工单位进行维修工作的现场协调、提供必要的维修信息等。特殊情况：在某些特殊情况下，如物业自身原因导致的维修，物业服务企业可能需要承担一定的责任，包括维修期间的物业费等。综合分析：在确定物业维修责任时，应综合考虑多个因素，包括保修期限、质量问题性质、责任主体之间的合同约定等。业主在遇到物业质量问题时，首先应查看购房合同和相关法律法规，明确保修期限和责任主体；然后及时联系责任主体进行维修，确保自身的合法权益得到保障。如果责任主体拒绝履行保修责任，业主可以通过法律途径维护自己的权益，如向相关部门投诉、提起诉讼等。希望以上解答能够帮助您明确物业维修的责任主体和相关流程。如果您还有其他疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

物业发生事故的责任归属，需根据事故的具体性质、原因以及相关法律法规来综合判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：物业服务企业责任：一般原则：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业服务企业有义务按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理。如果事故是由于物业服务企业未履行或未完全履行其管理职责导致的，如电梯故障未及时维修、消防设施损坏未及时更换等，那么物业服务企业通常需要承担相应的责任。具体情形：例如，如果小区内的公共设施（如游乐设施、健身器材）因维护不当导致业主受伤，物业服务企业可能需要承担赔偿责任。同样，如果物业服务企业未能及时发现并处理安全隐患，如积水未及时清理导致业主滑倒，也可能需要承担责任。业主或使用人责任：一般原则：业主或使用人在使用物业过程中，也有义务遵守相关法律法规和物业管理规定，不得损害公共利益和他人合法权益。如果事故是由于业主或使用人的过错导致的，如违规装修、乱扔垃圾等，那么业主或使用人通常需要承担相应的责任。具体情形：例如，如果业主在装修过程中擅自改动房屋结构，导致房屋倒塌或损坏公共设施，那么该业主需要承担赔偿责任。同样，如果业主或使用人在小区内乱扔垃圾导致他人受伤，也可能需要承担责任。第三方责任：一般原则：在某些情况下，事故可能是由第三方（如施工单位、供应商等）的行为导致的。如果物业服务企业已经尽到了合理的注意义务，但事故仍然发生，且是由于第三方的过错导致的，那么第三方通常需要承担相应的责任。具体情形：例如，如果小区内的道路因施工单位施工不当导致塌陷，造成业主受伤，那么施工单位需要承担赔偿责任。同样，如果物业服务企业采购的公共设施存在质量问题导致事故发生，那么供应商可能需要承担责任。不可抗力或意外事件：一般原则：如果事故是由于不可抗力（如自然灾害、战争等）或意外事件（如突然停电、停水等）导致的，且物业服务企业已经尽到了合理的注意义务和应急处理措施，那么物业服务企业通常不需要承担责任。具体情形：例如，如果小区因地震导致房屋倒塌或公共设施损坏，且物业服务企业已经及时采取了应急措施并通知了相关部门和业主，那么物业服务企业不需要承担赔偿责任。在处理物业事故责任归属问题时，建议采取以下步骤：及时报警或报告：如果事故涉及人身伤害或财产损失，应及时报警或向相关部门报告，以便及时调查和处理。收集证据：保留与事故相关的所有证据，如照片、视频、证人证言等，以便在后续处理中提供证明。协商解决：在责任明确的情况下，可以尝试与责任方进行协商解决，以达成和解协议并尽快恢复物业的正常使用。法律途径：如果协商无果或责任不明确，可以通过法律途径解决纠纷，如向法院提起诉讼或申请仲裁等。如果您在物业事故中遇到了责任归属问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据您的具体情况提供专业的法律意见和解决方案。

面对物业不解决问题的情况，你可以通过以下步骤来有效维护自己的权益：明确问题与责任，尝试直接沟通核查合同：首先，你需要确认问题是否属于物业服务合同约定的范围内。比如，如果是房屋漏水、电梯故障等公共设施问题，且合同中明确约定了物业有维修和保养的义务，那么物业就有责任解决。直接沟通：尝试与物业的客服或管理人员进行面对面沟通，以平和、理性的方式阐述问题及期望的解决方案。你可以强调物业的责任和义务，并请求他们给出合理的解决方案和时间节点。如果沟通有效，问题可能就此解决。书面投诉与升级投诉书面投诉：如果初步沟通无效，你可以撰写正式的投诉信给物业公司，详细列出问题、诉求及期望的解决时间。记得保留投诉信的副本作为后续可能的证据。向物业总部投诉：如果当地物业工作人员未能解决问题，你可以通过拨打总公司客服电话或官方渠道提交投诉，寻求总公司的支持和帮助。寻求第三方调解向业主委员会反映：如果小区设有业主委员会，你可以向其反映情况，由业主委员会代表业主与物业进行沟通和协商。业主委员会通常有一定的权力和影响力，能够更有效地推动问题的解决。向社区或街道办事处求助：社区或街道办事处的调解机构也可以介入调解业主与物业之间的纠纷。他们可以提供公正的调解服务，帮助双方达成和解。向相关监管部门投诉：你还可以向对物业公司服务质量和行为进行监管的机构或行业协会投诉。比如，当地的住房和城乡建设局或房地产管理局就是物业公司的行业主管部门，你可以向他们投诉物业的不作为。采取法律手段发送律师函：在沟通协商和第三方调解均无效的情况下，你可以考虑委托我（孙青律师）向物业发送律师函。律师函具有法律效力，能够要求物业在规定时间内解决问题，否则将面临法律诉讼。提起诉讼：如果所有非诉讼途径均未能解决问题，你可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，你需要提供充分的证据（如照片、视频、书面记录等）证明物业的不作为及造成的损失，并要求物业承担相应的法律责任。根据《民法典》的相关规定，物业未按照约定提供服务的，业主有权要求物业承担违约责任。注意事项保持冷静理性：在整个维权过程中，你应保持冷静和理性，避免采取过激行为。过激行为不仅可能加剧矛盾，还可能影响你的维权效果。合理合法维权：始终遵循合理、合法的原则来维护自己的权益。不要采取非法手段或侵犯他人权益的方式来维权，否则可能会承担法律责任。保留证据材料：收集并保留好所有与投诉相关的证据材料，如照片、视频、书面记录等。这些证据将对维护自身权益起到关键作用。举例说明：假设你家的电梯经常故障，但物业一直拖延不修。你可以先核查物业服务合同，确认电梯维修是否属于物业的职责范围。然后，尝试与物业客服沟通，要求他们尽快安排维修。如果沟通无果，你可以撰写书面投诉信给物业公司，并保留副本。接着，你可以向业主委员会反映情况，或者向社区或街道办事处求助。如果问题仍未解决，你可以考虑委托我发送律师函或提起诉讼。总之，面对物业不解决问题的情况，你应通过沟通、投诉、法律途径等多种方式积极维权。通过合理、合法的手段推动问题的解决，不仅能够有效维护自身权益，还能促进物业服务质量和水平的提升。如果你有任何法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。

针对“业主有问题物业不管怎么办”这一问题，以下是从多个角度给出的分析和建议：明确物业的责任范围：首先，业主需要明确物业的服务内容和责任范围。这通常可以在物业服务合同中找到，合同中会详细列出物业应提供的服务项目、服务标准以及责任范围。如果业主的问题属于物业的服务范围，而物业却未履行其职责，那么物业可能构成了违约。与物业进行沟通协商：在确认物业的责任后，业主应首先尝试与物业进行沟通协商，明确表达自己的诉求和期望物业采取的措施。沟通时，建议业主保持冷静和理性，以事实为依据，避免情绪化的表达，这样更有助于问题的解决。收集证据并投诉：如果沟通协商无果，业主可以开始收集相关证据，如照片、视频、聊天记录等，以证明物业未履行其职责。接着，业主可以向物业的上级主管部门（如房管局、物业办等）进行投诉，提交收集到的证据，并要求主管部门介入调查并处理。寻求法律途径解决：如果投诉后问题仍未得到解决，业主可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。业主可以依据物业服务合同和相关法律法规，向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任，并赔偿因此造成的损失。在诉讼过程中，业主需要提供充分的证据来支持自己的主张，如物业服务合同、沟通记录、投诉记录、损失证明等。考虑更换物业公司：如果物业长期不履行其职责，且经过多次沟通和投诉仍无改善，业主还可以考虑通过业主大会或业主委员会来更换物业公司。更换物业公司需要遵循一定的程序和规定，如召开业主大会、进行投票表决等。业主应提前了解相关程序和规定，并积极参与其中。法律背景与建议：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业有义务按照物业服务合同的约定提供服务，并承担相应的责任。如果物业未履行其职责，业主有权要求物业承担违约责任。在处理物业纠纷时，业主应保持冷静和理性，通过合法途径来维护自己的权益。避免采取过激行为或违法手段，以免给自己带来不必要的麻烦和损失。可能后果：如果业主选择通过法律途径解决物业纠纷，并成功证明物业未履行其职责，那么物业可能需要承担违约责任，并赔偿业主因此造成的损失。如果业主选择更换物业公司，且程序合法合规，那么新的物业公司将会接替原物业公司的职责，为业主提供更好的服务。总结与建议：业主在遇到物业不管的问题时，应首先明确物业的责任范围，并与物业进行沟通协商。如果沟通协商无果，业主可以收集证据并向物业的上级主管部门投诉。如果问题仍未得到解决，业主可以考虑通过法律途径来维护自己的权益，或者通过业主大会或业主委员会来更换物业公司。在整个过程中，业主应保持冷静和理性，遵循合法途径来解决问题。如有任何进一步的问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

针对没有物业的楼发生问题，您可以根据问题的性质和具体情况，向以下主体寻求帮助或处理：业主委员会或业主大会：如果您的楼宇有业主委员会或定期召开业主大会，那么这些组织通常是处理楼宇内部事务的重要机构。您可以向业主委员会反映问题，由他们协调业主之间的意见，或者组织维修、保养等工作。业主委员会或业主大会也有权决定聘请新的物业服务企业或采取其他管理措施，以改善楼宇的管理状况。街道办事处或居委会：街道办事处或居委会作为基层政府组织，通常负责辖区内的社区管理和服务工作。如果楼宇没有物业，且问题涉及到公共安全、环境卫生等方面，您可以向街道办事处或居委会寻求帮助。他们可能会协调相关部门或资源，帮助解决楼宇面临的问题，或者提供必要的指导和支持。相关部门（如房管局、城管局等）：如果楼宇的问题涉及到房屋结构安全、违规搭建、环境卫生等具体领域，您可以向相关的政府部门（如房管局、城管局等）反映情况。这些部门有专业的监管职责和执法权力，能够对问题进行调查和处理，确保楼宇的安全和合规性。自行组织维修或保养：如果问题相对较小，且业主们有能力自行解决，那么您可以考虑自行组织维修或保养工作。例如，共同出资聘请专业的维修人员或团队，对楼宇的公共设施进行维修和保养。在这种情况下，建议您与其他业主充分沟通，达成共识，并签订相关的协议或合同，明确各自的权利和义务，以避免后续的纠纷和争议。在处理没有物业的楼宇问题时，您还需要注意以下几点：保持沟通：与其他业主保持密切的沟通，共同商讨问题的解决方案。通过业主大会或业主委员会等平台，及时分享信息，协调行动。明确责任：在自行组织维修或保养时，要明确各自的责任和分工。确保工作有序进行，避免出现推诿扯皮的情况。遵守法规：在处理楼宇问题时，要遵守相关的法律法规和规章制度。不得擅自改变房屋结构、违规搭建等，以免引发法律纠纷和安全隐患。如果问题复杂或难以解决，建议您及时寻求法律帮助。作为专业律师，我擅长处理房产纠纷等领域的问题，能够为您提供专业的法律咨询和解决方案。如果您有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。