结论前置：在物业费未交的情况下，起诉对象通常是业主（房主），但具体还需根据租赁合同中的约定以及实际情况来判断。以下从不同角度进行详细分析：
一、一般情况下的责任主体
根据《物业管理条例》的相关规定，业主是物业费的法定缴纳主体。物业服务合同通常由业主委员会与物业公司签订，该合同约束的是业主与物业公司之间的权利义务关系。因此，在一般情况下，如果物业费未交，物业公司有权起诉业主，要求其履行缴费义务。
二、租赁合同中的特殊约定
约定由租户承担物业费：
- 如果租赁合同中明确约定由租户承担物业费，那么租户就成为了直接的债务责任人。在这种情况下，如果租户未按时缴纳物业费，物业公司虽然理论上仍应先向业主追讨（因为业主是物业服务合同的主体），但业主在缴纳物业费后，可以依据租赁合同向租户追偿。不过，从实际操作和效率角度出发，物业公司也可以直接起诉租户，要求其履行缴费义务，同时通知业主作为第三人参与诉讼，以便在租户履行缴费义务后，业主能够及时得到相应的补偿。但需注意，这种做法可能因地区法院裁判尺度不同而有所差异，部分法院可能要求物业公司必须先起诉业主。
约定由业主承担物业费：
- 如果租赁合同中约定由业主承担物业费，那么业主就是唯一的缴费责任人。无论房屋是否出租，业主都有义务按时缴纳物业费。如果业主未履行缴费义务，物业公司有权直接起诉业主。
三、法律实践中的操作建议
友好协商：
- 在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。业主可以与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识；物业公司也可以与业主或租户进行沟通，了解欠费原因，并寻求解决方案。
证据收集：
- 如果协商无果，物业公司或业主在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。特别是租赁合同，它是判断物业费缴纳责任主体的关键证据。
法律途径：
- 在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或业主可以选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。在诉讼过程中，各方应积极配合法院的调查和审理工作，提供必要的证据和材料。
四、可能的法律后果
如果起诉业主：
- 如果法院判决业主败诉，业主需要履行缴费义务，并可能承担诉讼费用和滞纳金等额外费用。如果业主拒不履行判决，物业公司可以申请强制执行其名下财产。
如果起诉租户（在租赁合同明确约定由租户承担物业费的情况下）：
- 如果法院判决租户败诉，租户需要履行缴费义务，并可能承担诉讼费用和滞纳金等额外费用。如果租户拒不履行判决，物业公司可以申请强制执行其名下财产（如果租户有可供执行的财产的话）。同时，业主也可以依据租赁合同向租户追偿其已缴纳的物业费及相关费用。
总结与建议：在物业费未交的情况下，起诉对象的选择需根据租赁合同的具体约定以及实际情况来判断。为了避免不必要的法律纠纷和损失，建议业主在出租房屋时明确约定物业费的承担方，并在租赁合同中详细列明相关条款；同时，物业公司也应加强与业主和租户的沟通与协调工作，及时了解欠费原因并寻求解决方案。如果有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。