针对您提出的“买房子签了合同但是不是房东亲自签的是委托人签的合同是否有效”的问题，结论前置如下：

1. 若委托人持有合法授权委托书，合同有效。
2. 若构成表见代理，合同同样有效。
3. 若房东事后追认，合同自始有效。
4. 若委托人未经授权且未获追认，合同无效或效力待定。

详细分析如下：

一、合同有效的情形

1. 持有合法授权委托书：

   • 如果委托人持有房东出具的合法有效授权委托书，且该委托书中明确授予了委托人代表房东签订房屋买卖合同的权利，那么在授权范围内签订的合同是有效的。这一情形符合《中华人民共和国民法典》中关于代理的规定，即被委托人在授权范围内所实施的民事法律行为对委托人发生效力。
   • 举例：房东因工作原因无法亲自签订合同，于是出具了一份授权委托书给其配偶，明确授权其配偶代为签订房屋买卖合同。在此情况下，配偶作为委托人签订的合同是有效的。

2. 构成表见代理：

   • 即使委托人没有实际的书面授权，但如果其行为足以让购房者有理由相信其有代理权（如房东的配偶长期参与房屋管理并签订相关合同，购房者有理由相信其有权签订买卖合同），根据表见代理制度，该合同同样被视为有效。
   • 举例：房东的配偶一直负责房屋的出租和管理，购房者基于这一事实与其签订了房屋买卖合同。若房东事后未提出异议，该合同可视为有效。

3. 房东事后追认：

   • 如果委托人未经房东授权擅自签署合同，但房东在事后明确表示对该合同进行追认，则合同自始有效。
   • 举例：委托人未经房东同意签订了房屋买卖合同，房东得知后表示同意并接受了购房款，此时合同被视为有效。

二、合同无效或效力待定的情形

1. 未经授权且无追认：

   • 如果委托人既没有获得房东的授权委托，也没有在事后得到房东的追认，同时委托人对房屋本身也没有处分权，那么这份合同在未经房东追认前是效力待定的。若房东拒绝追认，则合同无效。
   • 举例：购房者与一个与房东毫无关系的陌生人签订了房屋买卖合同，房东得知后明确表示反对，此时合同无效。

2. 无权处分且未获追认：

   • 委托人不仅对房屋没有代理权，也没有处分权（如房屋的租客等）。若房东不追认合同效力，则合同无效。但若委托人事后取得房屋所有权或得到房东追认，合同可转为有效。
   • 举例：租客未经房东同意，擅自将房屋出售给购房者。若房东拒绝追认，则合同无效。

3. 违反法律强制性规定：

   • 合同内容违反法律、行政法规的强制性规定（如城镇居民购买宅基地的买卖协议），即使合同是双方真实意思表示，也被认定为无效。
   • 举例：购房者与房东签订了一份购买宅基地的合同，但根据法律规定，城镇居民不得购买宅基地，因此该合同无效。

三、实际操作中的法律建议

1. 谨慎审查身份和授权：

   • 购房者在与非房东本人签订合同时，应要求委托人出示房东的授权委托书，并仔细核实授权信息的真实性，以确保合同的有效性。

2. 了解法律后果：

   • 购房者应了解不同情况下合同的法律效力，以便在签订合同前做好充分的法律准备和风险评估。

3. 保留相关证据：

   • 在签订合同过程中，购房者应保留好所有与合同相关的证据，如授权委托书、沟通记录、付款凭证等，以便在发生纠纷时维护自己的合法权益。

总结与建议：在签订房屋买卖合同时，若非房东本人签字，购房者应谨慎审查委托人的身份和授权情况。若存在合法代理、事后追认或实际履行等特定情形，合同可能被视为有效；反之，则可能无效或效力待定。因此，购房者在签订合同时应尽可能要求房东亲自签字，或确保委托人持有合法有效的授权委托书。若您在房屋买卖过程中遇到任何法律问题或纠纷，欢迎直接向我咨询，我将竭诚为您提供专业的法律服务。