结论前置：买卖违章建筑的合同，因其违反法律法规的强制性规定，通常会被认定为无效合同。不过，也存在一些特殊情况，若在一审法庭辩论终结前，违章建筑通过补办相关审批手续成为合法建筑，则买卖合同可能被认定为有效。
一、合同效力认定
一般无效情况
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，其建设行为违反了《城乡规划法》等法律法规的强制性规定。因此，以违章建筑为标的的买卖合同，在通常情况下会被认定为无效合同。
- 举例说明：比如，在城市中，有人未经批准擅自搭建了一座房屋，并将其出售给他人。由于该房屋属于违章建筑，所以这份买卖合同就是无效的。
特殊有效情况
- 法律依据：虽然违章建筑买卖合同一般无效，但若在一审法庭辩论终结前，违章建筑人补办了相关审批手续，使建筑合法化，那么买卖合同可能被认定为有效。这是法律对实际情况的一种灵活考量，旨在平衡各方利益。
- 举例说明：例如，某工厂的部分建筑初时未获得规划许可，但在诉讼过程中及时补办了相关手续，获得了建设工程规划许可证。此时，涉及该建筑的买卖合同效力可能得到认可。
二、合同无效后的处理
返还财产
- 法律依据：依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。在违章建筑买卖合同中，卖方应退还买方已支付的购房款，无论全额还是部分；买方则应将违章建筑返还给卖方。
- 举例说明：甲将一座违章建筑出售给乙，乙支付了50万元购房款。合同无效后，甲需要退还乙50万元购房款，乙则需要将违章建筑交还给甲。
折价补偿
- 适用情形：若存在不能返还或没有必要返还的情况，如买方对违章建筑进行了装修、添附等，导致建筑价值增加，此时需进行折价补偿。卖方应给予买方相应的折价补偿，以弥补买方因添附等行为导致的损失。
- 举例说明：乙在购买甲的违章建筑后，对房屋进行了装修，花费了10万元。合同无效后，由于房屋无法返还或没有必要返还，甲应给予乙10万元的折价补偿。
过错赔偿
- 认定原则：有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应各自承担相应的责任。在违章建筑买卖中，双方常存在过错，如卖方明知是违章建筑仍出售，买方在购买时未对房屋合法性进行充分审查。
- 举例说明：甲明知是违章建筑仍出售给乙，乙在购买时未对房屋合法性进行充分审查。合同无效后，双方需根据各自过错程度分担损失，如税费、装修费用、预期利益损失及资金占用损失等。若双方过错相当，可能各承担50%的责任。
三、实际操作中的注意事项与法律风险
证据收集
- 重要性：无论是买方还是卖方，都应注重收集与交易相关的证据，如买卖合同、付款凭证、沟通记录、装修费用票据等。这些证据在发生纠纷时，对于维护自己的权益至关重要。
- 举例说明：乙在购买甲的违章建筑时，保留了买卖合同、付款凭证以及与甲的沟通记录。合同无效后，这些证据帮助乙在诉讼中证明了自己的付款事实和甲的过错行为。
遵循法定程序
- 解决途径：若双方就合同无效后的处理无法达成一致意见，可通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决。提起诉讼时需注意诉讼时效等法律规定，以免错过维权时机。
- 举例说明：甲和乙因违章建筑买卖合同无效后的处理问题产生纠纷，双方无法协商一致。此时，乙可以选择向法院提起诉讼，通过法律途径解决纠纷。
法律风险与后果
- 买家风险：买家可能面临无法取得合法产权、被政府强制拆除、甚至承担罚款等法律风险。此外，还可能因合同无效而遭受经济损失，如已支付的购房款无法追回、装修费用无法得到补偿等。
- 卖家风险：卖家也可能因合同无效而需返还购房款、赔偿损失等，造成经济上的负担。同时，还可能面临行政处罚，如罚款、责令拆除违章建筑等。
四、建议与总结
- 谨慎行事：涉及违章建筑买卖合同时，买卖双方应谨慎行事，充分了解相关法律法规及潜在风险。不要因一时利益而忽视法律风险，以免给自己带来不必要的麻烦。
- 及时咨询：在签订此类合同前，最好先向我咨询，了解具体的法律风险和应对策略。我会根据你的具体情况，为你提供专业的法律建议。
- 依法处理：如已涉及此类交易或面临相关法律问题，应及时寻求法律帮助，依法处理后续事宜。通过合法途径维护自己的权益，降低损失。
综上所述，买卖违章建筑的合同涉及复杂的法律问题，买卖双方需谨慎对待，遵守法律法规，确保交易合法有效，以防范潜在的法律风险和经济损失。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。