在没有成立业主委员会的情况下，物业合同的签订主体可以根据小区的具体情况和相关法律法规的规定来确定，以下是详细分析：
与建设单位签订前期物业服务合同
- 适用阶段：在小区新建初期，业主尚未入住或入住率不足，无法成立业主委员会时，通常由建设单位（即开发商）作为合同的一方，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。
- 法律依据：根据《物业管理条例》第二十一条，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘并签订前期物业服务合同。
- 合同效力：该合同对全体业主具有约束力，直至业主大会成立并选聘新的物业服务企业为止。建设单位应通过招投标等方式选择物业服务企业，并在合同中明确服务内容、标准、收费等关键条款，以保障业主的合法权益。
由街道办事处或乡镇人民政府指定的相关主体签订合同
- 适用情况：在小区不具备成立业主大会条件或已具备条件但未成立的住宅小区，可由街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会代行业主委员会职责。
- 合同签订流程：物业管理委员会可代表业主与物业服务企业签约，需充分征求业主意见，确保成员代表性。合同应明确服务事项、质量、费用等，并向业主公示，接受监督。
与社区居民委员会签订合同
- 适用情况：在小区长时间未能成立业主委员会，且物业服务需要确定服务关系和相关权利义务时，社区居民委员会可以在特定条件下代行业主委员会的职责。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居民委员会作为基层群众性自治组织，在小区管理中发挥着重要的协调和指导作用。在得到当地房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府的指导和协调后，社区居民委员会可以代表业主与物业服务企业签订合同。
- 合同效力：社区居民委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同，具有保障小区物业服务正常开展的法律效力。但需注意，社区居委会签约需取得多数业主同意或授权，确保合同内容合法合规且符合业主需求，并应定期向业主公布合同履行情况，接受监督。
与全体业主共同决定并授权代表签约
- 适用情况：在小区未成立业委会，且业主人数较少或经全体业主一致同意决定不成立业主大会的情况下，可以由全体业主共同决定并授权代表与物业服务企业签约。
- 实施方式：全体业主可通过召开业主大会等形式，讨论并表决选聘物业服务企业及签约事项。需经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。形成的共同决定可授权业主代表与物业服务企业签约，代表需真实反映全体业主意愿和要求。
在签订物业合同时，还需注意以下事项：
- 明确权利义务：无论与哪个主体签订合同，双方都应明确各自的权利和义务，确保合同的合法性和有效性。
- 遵守法律法规：合同签订过程中应严格遵守相关法律法规的规定，确保合同的合法性和合规性。
- 考虑小区实际情况：根据小区的具体情况选择合适的合同签订主体和方式，以确保物业服务的正常开展和业主的合法权益。
若您在小区物业合同签订过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。我会根据您的具体情况，提供更详细、更专业的法律建议。