业委会物业合同是与选聘的物业服务企业签订。具体来说，业委会与物业签订合同是一个涉及法律、管理和社区治理的综合性过程，以下从多个角度为您详细阐述：

一、合同签订的前提条件

1. 业委会的合法成立：业委会需确保已按法定程序成立，具备合法代表资格。这是业委会与物业签订合同的基础，只有合法成立的业委会才能代表业主与物业企业签订具有法律效力的合同。
2. 物业企业的资质要求：物业公司应具备相应资质和经营许可，这是确保物业服务质量的重要前提。业委会在选聘物业企业时，应严格审查其资质证书，确保其具备提供物业服务的能力。

二、合同签订的流程

1. 召开业主大会：根据《物业管理条例》，选聘或解聘物业需由业主共同决定。业委会应组织召开业主大会，就选聘物业事项进行表决，形成决议。会议记录及表决资料需妥善保存，以证明决策合法性。
2. 制定招标方案（可选）：如采用招标方式选聘物业企业，业委会需制定详细招标方案，包括范围、资质要求等，并发布招标公告，吸引并筛选合格投标企业。
3. 拟定合同草案：业委会可自行或聘请律师拟定合同草案，涵盖服务内容、标准、收费等关键条款。服务内容应具体，如保洁、绿化、安保等；服务标准需细化；收费标准需合理，并符合相关法律法规的规定。
4. 洽谈协商与征询意见：业委会与选聘的物业企业就合同草案进行深入协商，对服务标准、收费调整机制、违约责任等条款达成共识。同时，将协商后的合同草案向全体业主公示，收集意见和建议。对于重大或争议性条款，可通过业主大会或投票方式决策。
5. 审核与签订合同：合同文本需提交业主大会审议，确保业主知晓并认可合同条款。可聘请专业律师对合同进行再次审核，确保符合法律法规。双方代表在合同上签字盖章，注明签订日期和地点。合同一式多份，双方各执一份，并报送相关部门备案。

三、合同签订后的注意事项

1. 公告合同内容：在小区内显著位置公告合同主要内容，让全体业主了解物业服务的内容、标准、收费等关键信息，增强透明度。
2. 资料交接与监督：如涉及物业企业的更换，原物业企业应按规定时间和要求向新物业移交相关资料。业委会做好监督和协调工作，确保顺利过渡，避免影响物业服务的质量。
3. 合同履行与监督：双方严格按合同约定履行义务和责任。业委会应定期对物业企业的服务质量进行监督和评估，如遇问题或纠纷，及时通过协商、调解或诉讼等方式解决。

四、特殊情况下的合同签订

在小区未成立业主委员会的情况下，物业合同的签订主体和方式需根据具体情况确定。例如，可以由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同；或者由街道办事处、乡镇人民政府指定的相关主体（如物业管理委员会）代行业主委员会职责签订合同；在特殊情况下，居民委员会也可在一定条件下代签合同；或者由全体业主共同决定并授权代表签约。但无论采取何种方式，都应确保合同内容的合法性、合规性，并充分保障业主的知情权、参与权和监督权。

总结来说，业委会与物业签订合同是一个严谨且复杂的过程，需要遵循法律法规，确保决策的合法性和有效性。如果您在业委会物业合同签订过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。