关于您提出的“租赁合同20年从什么时候开始生效的”这一问题，这实际上涉及到了租赁合同的生效时间以及租期的法律限制两个方面。下面我将结合相关法律法规，为您进行详细解答。

首先，我们需要明确的是，租赁合同的生效时间并非单纯由租期长短决定，而是取决于合同的具体成立条件以及是否附有条件或期限。

1. 一般情形下的生效时间：

   • 根据《民法典》的相关规定，依法成立的租赁合同，在双方就租赁事项（如租金、租期、用途等）达成一致，且意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定及公序良俗时，合同即宣告成立并同时生效。这意味着，如果双方已经就租赁合同的各项条款达成一致，并且合同内容合法合规，那么合同在双方签字或盖章后即刻生效，无论租期是多久，只要不超过法定上限20年。

2. 租期的法律限制：

   • 租赁合同的租期有法定上限，即不得超过20年。这是法律对租赁合同的一项基本规定，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因期限过长而引发的法律纠纷。如果合同中约定的租期超过了20年，那么超出的部分将被视为无效。

3. 关于“20年从什么时候开始生效”的具体解答：

   • 如果您是在询问一个已经签订且租期为20年的租赁合同从何时开始生效，那么这取决于合同的成立时间。如果合同在双方签字或盖章后即刻成立，并且内容合法合规，那么它就在成立时即生效，租期的20年也是从合同生效之日起开始计算。
   • 如果合同中附有生效条件或期限，那么合同的生效时间将取决于这些条件或期限的成就或届至。例如，如果双方约定合同在某个特定日期生效，或者某个条件成就后生效，那么租期的20年就是从合同实际生效之日起开始计算。

4. 历史沿革与法规变化：

   • 值得注意的是，关于租赁期限不得超过20年的规定，并非一直存在。在1999年10月1日《中华人民共和国合同法》正式生效前，相关法律规定尚未实施。自该日起，《合同法》明确规定了租赁期限不得超过20年，之后《中华人民共和国民法典》继续沿用了这一规定。因此，在处理历史遗留的租赁合同问题时，也需要考虑这一法规变化。

综上所述，租赁合同20年的生效时间取决于合同的成立时间以及是否附有条件或期限。在签订租赁合同时，建议双方明确约定合同的生效时间和租期，并确保合同内容合法合规，以避免未来可能出现的纠纷和风险。同时，如果租期较长或涉及特殊资产租赁，建议在签订前咨询专业律师的意见。