针对您提出的“租赁合同20年怎么写才有效”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
首先，要明确的是，一份具备法律效力的20年租赁合同，必须满足几个基本条件：合同主体适格、意思表示真实、内容合法合规。这是合同有效的基石，缺一不可。
一、合同主体适格
出租人和承租人都需要具备相应的民事行为能力。完全民事行为能力人可以独立签订合同；如果是限制民事行为能力人，他们签订的合同需要经过法定代理人的同意或追认才有效。
二、意思表示真实
双方在签订合同时，必须确保意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形。这是合同公正、公平的基础。
三、内容合法合规
合同内容必须严格遵守法律、行政法规的强制性规定，同时也不得违背公序良俗。特别需要注意的是，租赁期限不得超过二十年，这是法律明确规定的上限。如果租赁期限超过二十年，那么超过的部分将是无效的。
接下来，我们来看看合同应包含的主要条款：
双方当事人信息：需要明确出租人和承租人的姓名、身份证号码、联系地址、联系电话等，以便在需要时能够准确联系到双方。
房屋基本情况：详细描述房屋的位置（如小区、栋号、单元、室号）、面积、装修状况、设施情况以及用途（住宅、商用等）。这是确保双方对租赁物有清晰认识的重要环节。
租赁期限：明确租赁的起止日期，且租赁期限不得超过二十年。如果双方希望继续租赁，可以在租赁期限届满后续订合同。
租金及支付方式：约定租金的具体金额、支付周期（如月、季度、半年、年）、支付时间以及支付方式（如现金、银行转账等），并注明收款账号。这是确保租金支付顺畅、避免纠纷的关键。
押金：明确押金的金额以及退还条件和时间。例如，可以约定在租赁期满且房屋无损坏的情况下，出租人应在约定期限内退还押金。
房屋使用规定：明确承租人租赁房屋的用途，并规定是否允许转租、改变房屋用途等。这是保护出租人房屋权益的重要措施。
维修责任：划分房屋及附属设施的维修责任。一般情况下，出租人负责维修，但当事人另有约定的除外。因承租人使用不当造成的损坏，应由承租人负责维修。
违约责任：明确双方在违约时应承担的责任，包括未按时支付租金的违约金、未按约定时间交付房屋的赔偿等。这是确保合同得到严格履行的重要保障。
合同解除条件：约定双方可以解除合同的情形，如擅自转租、不可抗力导致房屋毁损等。这是为双方提供合同解除的合法途径。
争议解决方式：选择争议解决的方式，包括协商解决、仲裁或诉讼，并明确仲裁机构名称或管辖法院。这是为双方提供争议解决的明确指引。
最后，合同签订与生效也是非常重要的环节。双方需在合同上签字或盖章，以确认同意合同内容。合同签订后，双方应各自保留一份原件，作为权益保障。
在签订合同时，务必仔细阅读每一项条款，如有不明白之处应及时询问。切勿急于签字，确保自身权益得到充分保护。希望这些解答能够帮助您更好地理解和签订租赁合同。