您目前面临的核心问题是：在未签订书面房屋买卖合同但有转账记录的情况下，房东失联，如何维护自身权益。结合实务经验，我为您梳理以下解决路径及风险提示：
一、立即固定现有证据，形成完整证据链
转账记录的效力强化
- 需证明转账目的为购房款：若转账备注未明确标注“购房款”，需补充其他证据（如聊天记录、录音、证人证言等）证明双方存在房屋买卖合意。
- 示例：若您曾通过微信与房东沟通“支付XX万元作为XX小区X栋X单元购房定金”，该记录可与转账凭证形成关联证据。
收集房东身份信息
- 若仅有房东手机号或微信，需通过运营商调取实名认证信息，或向物业、居委会核实房东身份，确保后续诉讼主体明确。
二、尝试多渠道联系房东，保留沟通记录
书面催告程序
- 通过EMS向房东户籍地或房屋地址寄送《履约催告函》，明确要求其限期签订书面合同或退还款项，并保留邮寄凭证。
- 作用：固定房东拒不履约的证据，为后续诉讼或报警提供依据。
报警处理
- 若怀疑房东存在诈骗行为（如虚构房源、一房多卖），可携带转账记录、沟通记录等材料向公安机关报案。
- 注意：警方可能以“民事纠纷”为由不予立案，但报警记录可作为房东主观恶意的证据。
三、分情况启动法律程序
情况1：房东仅失联，无诈骗嫌疑
起诉要求继续履行合同或退款
- 法律依据：根据《民法典》第469条，未签订书面合同不影响买卖合同成立，结合转账记录、沟通记录等可认定合同关系。
- 诉讼请求：
- 若房屋未过户且无权利瑕疵，可要求房东配合办理过户；
- 若合同无法履行（如房屋已被抵押/查封），可要求解除合同并返还购房款及利息。
- 风险提示：需证明您已支付全部或大部分房款，否则法院可能不支持继续履行。
申请财产保全
- 在起诉同时申请冻结房东名下银行账户或涉案房屋，防止其转移财产。
- 要求：需提供等值财产担保（如保险公司出具的保函）。
情况2：房东涉嫌诈骗
刑事控告优先
- 若房东虚构房源、伪造房产证或收取款项后失联，可能构成合同诈骗罪（刑法第224条）。
- 流程：向公安机关经侦部门报案→提交证据→等待立案→刑事追赃。
- 优势：若刑事立案，公安机关可追缴赃款并返还被害人。
同步提起民事诉讼
- 刑事案件周期较长，可同步起诉要求房东返还钱款，避免因刑事程序拖延导致执行困难。
四、实务建议
- 优先协商：通过共同朋友、中介或社区调解组织联系房东，尝试达成书面还款协议。
- 查询房屋状态：通过不动产登记中心查询房屋是否被抵押、查封或网签给他人，评估继续履行的可能性。
- 律师协助：房屋买卖纠纷涉及证据收集、法律程序选择等复杂问题，建议委托律师介入处理，提高维权效率。
您可直接向我提供转账记录、沟通记录等材料，我将为您制定具体诉讼策略或协商方案。