在抵押合同和买卖合同并存的情况下，哪个优先主要取决于抵押权是否已经设立并登记，以及买卖合同的具体履行情况。以下是对此问题的详细分析：
一、抵押权已设立并登记的情况
法律原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权具有优先受偿的效力。当抵押物（如房产）被出售时，如果抵押权已经设立并登记，那么抵押权人有权优先于买卖合同的买受人受偿。
具体含义：
- 这意味着，如果房产在出售前已经设立了抵押权，并且该抵押权已经依法登记，那么即使房产被出售，抵押权人仍然有权要求就房产的变卖价款优先受偿。在这种情况下，买卖合同的买受人可能无法直接获得房产的所有权，或者需要承担抵押权人的优先受偿权带来的风险。
实例说明：
- 假设甲将房产抵押给乙，并办理了抵押登记。后来，甲未经乙同意将房产出售给丙。在这种情况下，乙作为抵押权人，有权要求就房产的变卖价款优先受偿。如果房产的变卖价款不足以清偿甲的债务，丙可能无法获得房产的所有权，或者需要承担剩余债务的清偿责任。
二、抵押权未设立或未登记的情况
法律原则：
- 如果抵押权未设立或未登记，那么抵押合同可能无法对抗善意第三人（如买卖合同的买受人）。在这种情况下，买卖合同可能具有优先效力。
具体含义：
- 这意味着，如果房产在出售前虽然签订了抵押合同，但抵押权未设立或未登记，那么买受人可能不知道房产存在抵押情况。在这种情况下，如果买受人已经支付了合理的价款并办理了房产过户手续，那么买受人可能取得房产的所有权，而抵押权人可能无法就房产的变卖价款优先受偿。
实例说明：
- 假设甲与乙签订了房产抵押合同，但未办理抵押登记。后来，甲将房产出售给丙，并办理了房产过户手续。在这种情况下，由于抵押权未登记，丙可能不知道房产存在抵押情况。如果丙已经支付了合理的价款并取得了房产的所有权，那么乙作为抵押权人可能无法就房产的变卖价款优先受偿。
三、特殊情况下的考虑
买受人知情情况：
- 如果买受人在购买房产时知道或应当知道房产存在抵押情况，那么买受人可能无法主张善意取得房产的所有权。在这种情况下，抵押权人仍然有权就房产的变卖价款优先受偿。
抵押合同与买卖合同的约定：
- 如果抵押合同和买卖合同中有关于优先权的特殊约定，那么这些约定可能对确定优先权具有重要影响。例如，抵押合同中可能约定抵押权人放弃优先受偿权，或者买卖合同中可能约定买受人承担抵押权人的优先受偿权等。
四、法律建议
对于抵押权人：
- 在设立抵押权时，务必依法办理抵押登记手续，以确保抵押权的优先效力。
- 在抵押物被出售时，及时行使抵押权，要求就抵押物的变卖价款优先受偿。
对于买受人：
- 在购买房产时，务必了解房产的权属情况和是否存在抵押情况。
- 如果房产存在抵押情况，要求卖方提供抵押权人的同意出售证明或解除抵押的证明文件。
- 考虑在买卖合同中约定关于优先权的特殊条款，以降低交易风险。
总结来说，抵押合同和买卖合同的优先权问题并非绝对，而是取决于抵押权是否已经设立并登记，以及买卖合同的具体履行情况。如果您在处理此类问题时遇到困惑或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。