结论：银行对房产的抵押权是否优先于买卖合同，不能一概而论，需根据具体情况综合判断。以下是对此问题的详细分析：
已登记的抵押权通常优先
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。银行作为抵押权人，如果其对房产的抵押权已经依法登记，那么该抵押权就具备物权效力，能够对抗一般的债权，包括房屋买卖合同所带来的债权。这意味着，在大多数情况下，如果房产上已经设立了合法有效的抵押权，并且该抵押权已经登记，那么银行的抵押权将优先于买卖合同。
特殊情况下购房者权益可能优先
- 在某些特殊情况下，购房者的权益可能会优先于银行的抵押权。这主要发生在消费者购房且已支付全部或大部分购房款并实际占有使用房屋时。根据相关法律及司法解释的规定，如果消费者为生活消费需要购买商品房，并已支付全部或者大部分购房款（实践中一般认为超过50%），消费者的权益将优先于抵押权。这是基于保护消费者生存权和基本居住需求的考虑。
- 举例：假设甲消费者购买一套商品房并支付了80%的款项，后发现开发商此前将该房屋抵押给了银行。在此情况下，甲消费者对房屋的权益优先于银行的抵押权，有权要求开发商继续履行合同并办理房屋产权登记等相关手续。
非消费者购房人的情形
- 对于非因生活消费需要而购买房屋的购房人（如投资性购房等），其商品房买卖合同权益一般不能优先于抵押权。当房屋上存在合法有效的抵押权时，抵押权人在债务人不履行债务时有权依法对抵押房屋进行拍卖、变卖等处置，并就所得价款优先受偿。非消费者购房人只能在抵押权实现后就剩余款项主张自己的合同权益。
法律建议：
- 如果您是购房者，在购买房产前，务必查询该房产是否存在抵押权等权利负担，以避免后续产生纠纷。
- 如果您是银行或抵押权人，在设立抵押权时，应确保抵押权已经依法登记，以保障自己的权益。
- 在发生纠纷时，建议及时咨询专业律师，根据具体情况制定合适的法律策略。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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