债权人可立即向执行法院申请查封该房产，并要求将开发商列为协助执行义务人，同时需注意区分房产是否已具备办证条件及是否存在其他权利限制。具体分析如下：

1. 立即申请查封房产
   根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，已网签但未办证的房产仍属于开发商名下财产，债权人可凭生效法律文书向执行法院申请查封该房产。需提交的材料包括：执行申请书、生效判决书/调解书、网签合同（证明债务人已实际购买房产）等。若法院以“未办证不属于债务人财产”为由拒绝，可引用《民法典》第二百零九条强调：网签具有对抗第三人的效力，开发商有义务配合办证。

2. 追加开发商为协助执行义务人
   若开发商以“未办证非其过错”抗辩，债权人可依据《民事诉讼法》第二百五十九条，要求法院向开发商发出《协助执行通知书》，强制其：

   • 限期办理初始登记（大证）；
     
   • 配合将房产过户至债务人名下；
     
   • 直接将房产过户至债权人名下（需债务人同意或法院裁定以物抵债）。
     关键点：若开发商存在拖延办证、一房多卖等过错，可同时主张其承担连带赔偿责任。

3. 警惕房产被其他债权人查封
   需通过法院查询该房产的权属登记及查封状态：

   • 若房产仅网签未备案，可能被其他债权人以“开发商财产”为由查封，此时需依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在15日内提出执行异议，主张“消费者物权期待权”（需满足：已支付全部房款、实际占有、无过错等条件）；
     
   • 若房产已备案但未办证，优先权顺序为：消费者＞工程款优先权＞抵押权＞普通债权，需结合具体案情主张权利。

4. 推动以物抵债或拍卖程序
   若房产具备办证条件但开发商拒不配合，可申请法院：

   • 裁定将房产直接过户至债权人名下（需债务人同意或债权人代偿剩余房款）；
     
   • 启动拍卖程序，但需注意：拍卖成交后，买受人需自行承担办证风险，建议在拍卖公告中明确披露该瑕疵。

行动建议：

1. 立即委托律师向执行法院提交《查封申请书》及网签合同等证据；
   
2. 同时向不动产登记中心调取该房产的备案、抵押、查封信息；
   
3. 若开发商存在过错，可另案起诉要求其承担违约责任（如《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金）；
   
4. 定期与执行法官沟通，推动程序进展，避免超期。
   

如有进一步证据（如开发商收款凭证、债务人实际入住证明等），可随时补充提交以强化主张。