针对已办理预售登记但长期未办理产权证书的房产，法院仍可依法执行，具体执行方式及程序如下：

1. 执行依据与房产性质认定
   根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，法院可对被执行人名下“登记在被执行人名下的不动产”采取执行措施。即使房产尚未办理产权证书，只要预售登记已明确记载于不动产登记簿（或预售合同备案系统），且无其他权利限制（如抵押、查封），法院即可认定该房产属于被执行人财产，依法进行查封、拍卖或变卖。

2. 执行程序的关键步骤

   • 查封阶段：法院向不动产登记机构送达协助执行通知书，要求冻结该房产的预售登记信息，禁止被执行人或第三方办理转移、抵押等手续。
     
   • 评估与拍卖：委托专业机构对房产进行价值评估，通过司法拍卖平台公开拍卖。拍卖成交后，法院出具《执行裁定书》及《协助执行通知书》，要求不动产登记机构直接将房产过户至买受人名下，无需被执行人配合办理原产权证书。
     
   • 特殊情形处理：若房产因开发商原因（如未通过竣工验收）无法直接过户，法院可协调开发商配合办理初始登记（大证），再过户至买受人；若开发商不配合，法院可依据《民法典》第二百二十九条，以“法律文书导致物权变动”为由，直接裁定买受人取得房产所有权。

3. 买受人权利保障
   买受人通过司法拍卖取得房产后，其权利受法律保护。即使原被执行人未办理产权证书，买受人仍可依据法院生效文书直接办理过户，且无需承担原被执行人与开发商之间的合同纠纷（如逾期交房、质量瑕疵等），此类纠纷应由被执行人另行主张。

4. 执行中的风险防范

   • 优先购买权审查：若房产存在承租人或其他共有人主张优先购买权，法院需依法通知其参与拍卖，否则可能影响执行效力。
     
   • 税费承担：拍卖公告中应明确税费承担方式（通常由买受人承担），避免后续纠纷。
     
   • 唯一住房执行限制：若该房产为被执行人及其扶养家属唯一住房，法院需预留5-8年租金（按当地标准）或安排其他住房后，方可执行。

总结：预售登记房产未办产权证不影响法院执行，法院可通过查封预售登记、直接过户或协调开发商配合等方式完成执行。买受人权利受法律保护，但需注意优先购买权、税费及唯一住房等特殊情形。如有具体案件需进一步分析，可直接向我咨询。