结论：在租赁合同未生效的情况下，承租人通常有权要求退租并退还已支付的租金，但具体能否成功以及退还的金额需根据合同未生效的原因、合同约定以及双方协商和法律程序的结果来确定。以下是对此问题的详细分析：
一、合同未生效的原因及影响
因不可归责于双方的事由导致合同未生效：
- 如政府政策变动、自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行，承租人有权要求全额退还已付租金。例如，若租赁房屋因地震严重受损无法居住，承租人可据此解除合同并要求退租及退还租金。
因出租方原因导致合同未生效：
- 若出租方未取得房屋合法产权证明、未按照约定交付房屋或提供的房屋不符合约定条件，导致合同无法生效或履行，出租方存在过错。在此情况下，承租人不仅可要求退还租金，还可根据实际情况要求出租方赔偿因此产生的损失，如搬家费、临时住宿费等。
因承租方自身原因导致合同未生效：
- 若承租人提供虚假信息、未按时支付租金或违反其他约定导致合同无法生效，其要求退还租金的难度会增加。但在合同尚未实际履行且承租人及时说明情况的前提下，出租方可能会基于公平原则退还部分租金，这并非必然，具体取决于双方的协商结果。
二、合同约定的重要性
- 如果租房合同中明确规定了合同未生效时租金的处理方式，且该规定不违反法律法规的强制性规定，双方应遵守该约定。例如，合同中可能约定“若因出租方原因导致合同未生效，出租方应全额退还租金并赔偿损失”。
- 若合同中存在“租金不予退还”等类似条款，且该条款未被认定为加重承租人不合理负担的格式条款，则承租人要求退还租金可能会面临障碍。在此情况下，承租人可以尝试与出租方协商修改合同条款或寻求法律途径解决。
三、处理建议
协商沟通：
- 首先，承租人应与出租方进行友好协商，说明情况并争取退还租金。在协商过程中，承租人可以提出合理的退款要求，并出示相关证据支持自己的主张。
法律途径：
- 若协商不成，承租人可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，可以向人民法院提起诉讼，请求法院根据法律规定和实际情况作出公正裁决。在诉讼过程中，承租人需要提供充分的证据证明合同未生效的原因以及自己的损失情况。
保留证据：
- 为了保障自己的权益，承租人应妥善保管好支付租金的凭证（如转账记录、收据等）以及与出租方沟通的记录（如聊天记录、邮件等）。这些证据在后续处理中可能起到关键作用。
四、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
在处理此类问题时，建议你充分了解相关法律规定并依据上述建议采取行动，以确保自己的合法权益得到有效保护。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。