合同已签未生效的情况下，承租人通常有权要求退还租金，但具体能否成功以及退还的金额需根据具体情况和法律规定来判断。以下是对此问题的详细分析：
一、合同未生效的原因及影响
因不可归责于双方的事由导致合同未生效：
- 如政府政策变动、自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行，承租人有权要求全额退还已付租金。例如，若租赁房屋因政府征收而无法继续出租，承租人可据此要求退还租金。
因出租方原因导致合同未生效：
- 若出租方未取得房屋合法产权证明、未按照约定时间交付房屋或其他原因导致合同无效，出租方存在过错，承租人不仅可要求退还租金，还可根据实际情况要求出租方赔偿因此产生的损失（如搬家费、临时住宿费等）。
因承租方自身原因导致合同未生效：
- 若承租人提供虚假信息、未按照约定时间支付租金或违反其他约定导致合同无法生效，其要求退还租金的难度会增加。但在合同尚未实际履行且承租人及时说明情况的前提下，出租方可能会基于公平原则退还部分租金，这并非必然，具体取决于出租方的意愿和合同中的约定。
二、合同约定的重要性
- 如果租房合同中明确规定了合同未生效时租金的处理方式，且该规定不违反法律法规的强制性规定，双方应遵守该约定。例如，合同中可能约定“若合同未生效，出租方应退还承租人已支付的租金”，在此情况下，承租人有权要求退还租金。
- 若合同中存在“租金不予退还”等类似条款，且该条款未被认定为加重承租人不合理负担的格式条款，则承租人要求退还租金可能会面临障碍。此时，承租人需要仔细审查合同条款，并考虑是否可以通过法律途径来维护自己的权益。
三、处理建议
协商沟通：
- 首先，承租人应与出租方进行友好协商，说明情况并争取退还租金。在协商过程中，承租人可以提供相关证据（如合同、付款凭证等）来支持自己的主张。
法律途径：
- 若协商不成，承租人可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，可以向人民法院提起诉讼，请求法院根据法律规定和实际情况作出公正裁决。在诉讼过程中，承租人需要提供充分的证据来证明自己的主张，并遵循法院的审理程序。
四、实例说明
- 实例一：承租人与出租方签订了租房合同，但因政府政策变动导致房屋无法继续出租。在此情况下，承租人有权要求出租方全额退还已支付的租金，并可能要求赔偿因此产生的损失（如搬家费等）。
- 实例二：承租人与出租方签订了租房合同，但承租人因个人原因（如工作调动）无法继续履行合同。若合同中未明确约定合同未生效时租金的处理方式，且承租人未及时与出租方沟通说明情况，则出租方可能拒绝退还租金或仅退还部分租金。
总结：在租房合同已签未生效的情况下，承租人通常有权要求退还租金，但具体结果需根据合同未生效的原因、合同约定以及双方协商和法律程序的结果来确定。因此，在处理此类问题时，建议承租人充分了解相关法律规定，并保留好相关证据以便在需要时维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。