核心结论：买家与卖家就违建房屋签订的买卖协议，其法律效力需分情况讨论，一般来说，该协议可能因违反法律强制性规定而无效，但在特定情形下，协议中的部分条款可能仍具有法律效力。
一、协议整体无效的情形
违建房屋的性质：
- 违建房屋，即未经规划、建设等部门批准，擅自搭建的建筑物，其本身不具有合法的产权证明。根据《民法典》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，如果买卖协议直接涉及违建房屋的产权转移，该协议很可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。
法律后果：
- 协议无效后，买家无法依据该协议取得违建房屋的产权。同时，如果买家已经支付了购房款，有权要求卖家返还，并可能根据双方的过错程度，要求卖家承担相应的赔偿责任。
二、协议部分有效或可补救的情形
协议内容不直接涉及产权转移：
- 如果买卖协议的内容并不直接涉及违建房屋的产权转移，而是关于房屋的使用、租赁、装修等事项，且这些事项并不违反法律、行政法规的强制性规定，那么协议中的这些部分可能仍然具有法律效力。
违建房屋后续合法化：
- 在某些情况下，违建房屋可能通过补办相关手续、缴纳罚款等方式获得合法产权。如果买卖协议签订后，违建房屋成功合法化，且双方均同意继续履行协议，那么该协议可能因违建房屋合法化而获得法律效力。但需要注意的是，这种情况下的协议效力仍需根据具体法律法规和司法实践进行判断。
三、特殊情形下的协议效力
买家明知违建仍购买：
- 如果买家在签订买卖协议时明知房屋为违建，但仍选择购买，这可能被视为买家对风险的自愿承担。然而，这并不改变违建房屋本身无法取得合法产权的事实，因此协议仍可能因违反法律强制性规定而无效。但在此情况下，买家可能难以主张卖家存在欺诈或隐瞒等过错，从而要求卖家承担赔偿责任。
卖家承诺补办手续：
- 如果卖家在买卖协议中承诺在一定期限内补办违建房屋的相关手续，使其获得合法产权，但最终未能履行承诺，买家有权要求卖家承担违约责任。然而，这并不改变协议因涉及违建房屋而可能无效的事实。买家在主张违约责任的同时，仍需考虑协议无效的法律后果。
四、法律建议
谨慎购买违建房屋：
- 违建房屋存在诸多法律风险，包括无法取得合法产权、可能面临拆除等。因此，建议买家在购买房屋时务必核实房屋的产权状况，避免购买违建房屋。
咨询专业律师：
- 如果买家已经签订了涉及违建房屋的买卖协议，或者对协议的效力存在疑问，建议及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见，帮助买家维护自身合法权益。
保留相关证据：
- 在涉及违建房屋的买卖过程中，买家应保留好所有相关证据，包括买卖协议、付款凭证、沟通记录等。这些证据在后续可能发生的法律纠纷中具有重要的证明作用。
最后，违建房屋的买卖协议法律效力需分情况讨论。在大多数情况下，该协议可能因违反法律强制性规定而无效。因此，建议买家在购买房屋时务必谨慎核实房屋的产权状况，避免陷入法律纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。