结论前置：购房定金退了之后，合同的效力取决于双方的约定及具体情况。一般而言，定金退还并不直接导致合同失效，除非双方有明确约定或存在法定情形。以下从不同角度为您详细分析：
一、定金退还与合同效力的基本关系
无相关约定时合同仍有效：
- 如果房屋买卖合同中未明确约定定金退还后合同终止，且合同的继续履行不受影响，那么即使定金已退还，合同依然有效。例如，购房者和开发商经友好协商，开发商同意退还定金，但双方均表示有继续履行购房合同的意愿，此时合同仍然有效，双方需按合同约定履行各自义务。
存在相关约定时合同可能终止：
- 若合同中明确规定了定金退还后合同即终止的条款，那么在定金退还后，合同将自动终止。例如，双方在合同中约定：“若买方在支付定金后因个人原因无法继续购房，卖方退还定金后，本合同即告终止。”
- 双方协商一致解除合同并退回定金的，合同同样无效。这种情况下，双方通常会签订书面解除协议，明确约定退还定金后购房合同不再履行。
二、定金退还的不同情形对合同效力的影响
双方按约履行：
- 当双方均按合同履行义务后，定金应抵作价款或退回，但这不影响合同的效力。例如，购房者支付了定金，并在约定时间内支付了剩余房款，开发商也按时交付了房屋，此时定金退还（如作为房款的一部分）并不影响合同的效力。
不可归责于双方的原因：
- 如因不可抗力或其他非双方原因导致的履约不能，定金可以退回，但合同效力需根据具体情况判断。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。若不可抗力导致合同无法继续履行，且双方均无过错，那么定金退还后，合同可能因目的无法实现而终止。
单方违约：
- 若售房者单方违约导致合同无法履行，应双倍退回定金，但这并不影响买方基于有效合同要求卖方承担违约责任的权利。例如，开发商因资金问题无法按时交付房屋，构成违约，应双倍返还定金给购房者，并承担违约责任，此时购房合同仍然有效，购房者有权要求开发商继续履行合同或赔偿损失。
- 若购房者违约，开发商没收定金后又决定退还并解除合同，那么合同的权利义务关系终止，即合同失去法律效力。但这种情况较为特殊，通常开发商在购房者违约时会选择没收定金并保留追究违约责任的权利。
另有约定：
- 如果双方在合同中对定金退还及合同效力有特别约定，且不违反法律法规强制性规定，应按照该约定处理。例如，双方约定定金退还后合同继续有效，但需重新协商交房时间等条款。
三、实际操作中的建议
明确约定：在签订房屋买卖合同时，双方应明确约定定金退还与合同效力的关系，以避免后续产生不必要的纠纷。例如，可以在合同中约定：“若因买方原因导致合同无法继续履行，卖方退还定金后，本合同即告终止；若因卖方原因导致合同无法继续履行，卖方应双倍返还定金，并继续履行合同或赔偿买方损失。”
及时沟通：如遇定金退还情况，双方应及时沟通并确认合同的后续履行事宜，以确保各自权益得到保障。例如，购房者因资金问题无法继续购房，应及时与开发商沟通并协商定金退还及合同解除事宜。
保留证据：在处理定金退还与合同效力问题时，双方应保留好相关证据，如合同、定金收据、沟通记录等，以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。
综上所述，购房定金退了之后合同的效力并非一成不变，而是需要根据双方的约定及具体情况来判断。在实际操作中，明确约定和及时沟通是避免纠纷的关键。如果您在处理此类问题时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。