购房签了定金合同后，定金能否退还取决于多种因素，包括合同的具体条款、合同无法履行的原因以及相关法律法规的规定。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

1. 购房者自身原因违约

   • 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，如果购房者因自身原因（如改变主意、资金问题等）导致不能按照合同约定完成购房交易，属于购房者违约。在这种情况下，购房者通常无权要求返还定金，因为定金是作为合同履行的担保方式之一，违约方需承担相应责任。

2. 开发商违约

   • 同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，若开发商存在违约行为（如未取得商品房预售许可证、故意隐瞒重要事实或提供虚假信息、房屋存在严重质量问题、一房二卖等），导致购房者的购房目的无法实现，购房者有权要求开发商退还定金，甚至可能要求双倍返还定金。这是基于开发商的违约行为，购房者有法定的解除合同并要求赔偿的权利。

3. 不可归责于双方的事由

   • 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，如果因不可抗力（如自然灾害、政府征收、政策调整等不可归责于当事人双方的事由）导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这种情况下，双方都不存在过错，定金应予以返还。例如，政府突然出台限购政策导致购房者失去购房资格，购房者可以要求开发商退还定金。

4. 合同条款的约定

   • 如果购房合同中明确规定了定金退还的条件，且这些条件被满足（如开发商违约或合同无效等），购房者通常有权要求退还定金。因此，在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于定金退还的部分，确保自己充分了解相关权利和义务。

5. 双方协商一致

   • 在任何情况下，如果买卖双方就定金的退还达成了共识，并且该共识没有违反法律法规的强制性规定，那么定金也是可以退还的。这体现了民事活动中意思自治的原则。例如，购房者因特殊原因需要退房，与开发商友好协商后达成一致意见，开发商同意退还定金。

建议与注意事项：

• 在签订购房合同前，务必仔细阅读并理解合同条款，特别是关于定金退还的条款，确保自己充分了解相关权利和义务。
• 如果因特殊原因需要退还定金，务必保留好相关证据，如合同文本、收据、沟通记录等，以便在维权过程中提供有力支持。
• 如果与开发商就定金退还问题无法达成一致意见，首先可以尝试通过友好协商解决。协商不成的，可以考虑通过调解、仲裁或诉讼等方式解决争议。

综上所述，购房签了定金合同后定金能否退还，需要根据具体情况来判断。购房者应充分了解相关法律法规和合同条款，谨慎行事，以避免不必要的纠纷和损失。在发生争议时，应依法维权，确保自己的合法权益得到保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。