结论：卖房收取订金后没签合同反悔，卖方需依法承担相应责任，通常包括双倍返还订金（若订金被认定为定金性质）。具体处理方式应优先考虑与买方协商，如协商不成，则需按法律规定执行，并准备应对可能的法律纠纷。
法律责任明确
订金与定金的区别：
- 订金：通常被视为预付款，不具有担保性质。如果双方未签订合同且未就订金性质作出明确约定，卖方反悔时，一般只需退还订金本金。
- 定金：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，定金合同自实际交付定金时成立，且具有担保性质。若卖方反悔，根据第五百八十七条，需双倍返还定金。
法律责任判定：
- 如果双方在收取订金时，有书面或口头约定该订金具有定金性质（如明确表述为“定金”或约定了双倍返还等条款），则卖方反悔时需承担双倍返还的责任。
- 如果双方未就订金性质作出明确约定，或约定不明确，则一般视为预付款，卖方只需退还订金本金。
实际处理办法
与买方协商解决：
- 沟通解释：卖方应主动与买方沟通，诚恳说明反悔原因，争取买方的理解和谅解。
- 提出补偿方案：若订金被认定为定金性质，卖方可提议退还订金本金的同时，额外给予一定金额的补偿（虽非法律义务，但有助于协商解决），以弥补买方因购房预期落空而产生的损失。
- 达成一致：如果买方同意，双方可签订解除订金约定的协议，明确双方的权利和义务，避免进一步的法律纠纷。
审查相关约定：
- 检查条款：如有书面订金收据或相关沟通记录，应仔细审查其中是否明确规定了订金的性质、违约责任和处理方式。
- 按约定履行：若约定中有明确规定（如订金被认定为定金性质），卖方应按约定履行相应责任。
双倍返还定金（如适用）：
- 法律义务：如订金被认定为定金性质且协商不成，买方坚持要求卖方承担责任，卖方需按照法律规定向买方双倍返还定金。
- 及时履行：卖方应尽快办理返还手续，避免拖延导致更严重的法律后果（如买方提起诉讼或申请仲裁）。
应对法律纠纷：
- 积极应诉/仲裁：如买方提起诉讼或申请仲裁，卖方需尊重法律程序，积极应诉或参与仲裁，提供相关证据和材料以支持自己的主张。
- 遵守判决/裁决：即使对诉讼或仲裁结果有异议，也应遵守法院的判决或仲裁机构的裁决，及时履行判决书中或裁决书中规定的义务。
注意事项提醒
- 诚信履约：建议卖方在决定出售房屋前充分考虑各种因素，确保能够按约履行。一旦收取订金（尤其是被认定为定金性质的订金），即意味着承担了相应的法律责任。
- 保留证据：无论是卖方还是买方，在协商或诉讼/仲裁过程中都应妥善保留相关证据材料（如订金收据、沟通记录、书面协议等），以确保自身权益得到有效维护。
- 了解法律规定：卖方在处理此类问题时，应充分了解订金与定金的区别以及相关法律规定，以便在发生纠纷时能够依法维护自己的合法权益。
总结：卖房收取订金后没签合同反悔是一个需要谨慎处理的法律问题。卖方应首先明确订金的性质（是否被认定为定金），然后根据实际情况与买方协商解决。如协商不成，则需按法律规定执行（如双倍返还定金），并准备应对可能的法律纠纷。在整个过程中，保持冷静和理性，尊重法律法规的约束力，是避免不必要的纠纷和损失的关键。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。