收了房屋定金但未签合同，在一定条件下是可以反悔的，但反悔将可能面临法律责任，具体能否反悔以及反悔的后果需根据具体情况分析。以下是对此问题的详细解答：

一、定金的法律性质与效力

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金是一种担保方式，用于保障债权的实现。当事人可以约定一方向对方给付定金，定金合同自实际交付定金时即成立并生效。这意味着，即使未签订书面的房屋买卖合同，只要定金已经实际交付并被收受，定金合同便具有法律效力。

二、反悔的法律后果

1. 卖方反悔：

   • 如果收受定金的卖方反悔不想卖房，根据定金罚则，卖方应当双倍返还定金给买方。例如，如果买方交付了2万元定金，卖方反悔后则需返还4万元。

2. 买方反悔：

   • 相反，如果是给付定金的买方反悔不想买房，那么买方将无权要求返还定金。这是因为定金作为担保方式，其目的就是为了确保双方按约履行，买方反悔即视为放弃定金。

三、特殊情形下的处理

1. 不可归责于双方的事由：

   • 在某些情况下，如因不可抗力（如地震、洪水等自然灾害）或政府政策调整（如限购政策出台导致买方失去购房资格）等不可归责于双方当事人的事由，导致房屋买卖合同无法订立，出卖人应当将定金返还买受人。这是因为这种情况下，合同的无法订立并非双方当事人的过错所致。

2. 一方存在欺诈、胁迫等情形：

   • 如果在定金交付过程中，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下交付定金，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该定金合同。合同被撤销后，收受定金的一方应当返还定金。

3. 双方协商一致：

   • 如果双方协商一致，也可以解除定金协议并返还定金。但这需要双方达成书面的解除协议，以避免后续纠纷。

四、实际情况与证据的重要性

在处理这类问题时，还需要考虑双方是否有其他书面或口头的约定，以及这些约定是否能被有效证明。定金支付的具体情况和背景也是判断能否反悔的重要因素。例如，如果双方只是口头约定了购房事宜，但并未就具体条款达成一致，且定金支付时也未明确说明是作为购房定金，那么在这种情况下反悔，可能面临的法律责任会相对较轻。然而，如果双方有明确的口头约定，并且定金已经实际交付，且收受定金的一方能够证明这一点，那么反悔方将可能面临双倍返还定金的法律后果。

五、建议与应对措施

1. 沟通协商：在做决定之前，首先应与对方进行充分沟通，尝试达成一致意见。如果双方能够协商一致，那么可以避免不必要的法律纠纷。

2. 保留证据：无论是口头还是书面约定，都应尽量保留相关证据（如聊天记录、转账记录、收据等），以便在必要时维护自己的合法权益。这些证据将有助于证明双方之间的约定以及定金支付的事实。

3. 谨慎行事：在进行房屋交易等重要事项时，应谨慎行事，尽量签订书面合同，并明确约定各项条款。书面合同将具有更强的法律效力，能够更好地保障双方的权益。

综上所述，收了房屋定金即使没有签订书面合同，也通常意味着双方已达成了具有法律约束力的协议。反悔将可能面临严重的法律责任。因此，在进行房屋交易时，应谨慎行事，尽量签订书面合同，并保留好相关证据。如果您在房屋交易过程中遇到任何法律问题或纠纷，可以直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供详细的法律建议。