结论前置：管委会是否能与物业签合同，需根据管委会的具体性质和职责来判断。在常规情况下，这一职责通常由业主委员会履行；但在特定条件下，如管委会具备类似业主委员会的职能或得到相关授权，则可能具备签订物业合同的资格。

一、常规情况下的合同签订主体

在常规的物业管理中，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。这一规定明确了物业服务合同的法定签订主体及合同形式，即合同应由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，并且必须采用书面形式。因此，在小区已经成立业主大会和业主委员会且能正常履行职责的情况下，管委会（若非业主委员会）通常不具备直接与物业签订合同的资格。

二、特定条件下的合同签订可能性

尽管在常规情况下管委会不具备签订物业合同的资格，但在某些特定条件下，管委会可能具备类似业主委员会的职能或得到相关授权，从而具备签订物业合同的资格。这些条件包括但不限于：

1. 管委会具备类似业主委员会的职能：

   • 在某些特殊情况下，如小区未成立业主大会或业主委员会，但存在一个具备类似职能的管理机构（如管委会），且该机构得到了业主的广泛认可和授权，那么该管委会可能具备与物业签订合同的资格。

2. 管委会得到相关授权：

   • 如果管委会得到了业主大会或业主委员会的明确授权，代表业主与物业签订合同，那么在这种情况下，管委会也具备签订物业合同的资格。

三、合同签订的注意事项

无论管委会是否具备签订物业合同的资格，在签订合同时都应注意以下事项：

1. 程序合法性：

   • 确保合同签订过程符合法律法规要求的程序，如经过业主大会或业主委员会的授权、广泛征求业主意见等。
   • 避免合同因程序瑕疵而被视为无效。

2. 维护业主利益：

   • 在协商合同条款时，应站在业主立场，争取有利的服务条款和收费标准。
   • 明确物业服务内容、质量标准、收费方式及价格调整机制等关键条款，确保业主获得优质、合理的服务。

3. 合同效力与纠纷解决：

   • 合法签订的物业服务合同对业主具有法律约束力，业主应依约支付物业费。
   • 如因合同签订或履行过程中发生纠纷，应积极通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

四、实例说明

假设某小区未成立业主大会或业主委员会，但存在一个由业主代表组成的管委会，且该管委会得到了大部分业主的认可和授权。在这种情况下，如果小区需要与物业签订服务合同，那么该管委会可以代表业主与物业进行谈判并签订合同。但需要注意的是，这种签订合同的行为应基于充分的授权和合法的程序，以确保合同的效力和可执行性。

总结：管委会是否能与物业签合同，需根据管委会的具体性质和职责来判断。在常规情况下，这一职责通常由业主委员会履行；但在特定条件下，如管委会具备类似业主委员会的职能或得到相关授权，则可能具备签订物业合同的资格。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。