债务人与债权人确实可以不通过法院，自行协商抵押房的买卖事宜，但这一过程需要满足一定的条件并遵循相应的法律程序。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

一、法律基础与原则

1. 意思自治原则：在民事法律关系中，当事人有权根据自己的意愿设立、变更或终止民事法律关系。因此，债务人与债权人在平等、自愿的基础上，可以就抵押房产的买卖进行协商，并达成协议。

2. 抵押权的实现：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就抵押财产优先受偿。这并不意味着抵押权人必须通过法院来实现抵押权，双方也可以协商以其他方式实现抵押权，包括抵押房产的买卖。

二、自行协商买卖抵押房的条件与程序

1. 双方协商一致：债务人与债权人需要就抵押房产的买卖价格、支付方式、过户时间等关键条款达成一致意见，并签订书面协议。

2. 确保抵押权消灭或转移：在买卖抵押房产前，需要确保抵押权已经消灭或者已经转移给买受人。这通常可以通过以下几种方式实现：

   • 债务人提前清偿债务，使抵押权消灭；
   • 债权人同意放弃抵押权；
   • 双方协商将抵押权转移给买受人，并办理相应的抵押权变更登记手续。

3. 办理房产过户手续：在满足上述条件后，双方需要按照相关法律法规的规定，办理房产过户手续，将房产的所有权转移给买受人。

三、可能存在的风险与防范措施

1. 合同风险：如果双方签订的买卖协议存在瑕疵或不明确之处，可能导致合同无效或产生纠纷。因此，建议双方在签订协议前，咨询专业律师的意见，确保协议内容合法、有效且明确。

2. 过户风险：在办理房产过户手续时，如果存在未解除的抵押权或其他限制条件，可能导致过户失败。因此，双方在协商买卖前，应充分了解房产的权属状况和抵押情况，确保过户的顺利进行。

3. 税务风险：买卖房产可能涉及税费问题，如契税、个人所得税等。双方应了解相关税费政策，并按照规定缴纳税费，以避免因税费问题产生的纠纷。

四、建议与总结

1. 建议：虽然债务人与债权人可以自行协商抵押房的买卖事宜，但考虑到法律程序的复杂性和潜在的风险，建议双方在协商过程中寻求专业律师的协助，以确保交易的合法性和安全性。

2. 总结：债务人与债权人在不通过法院的情况下自行协商抵押房的买卖是可行的，但需要满足一定的条件并遵循相应的法律程序。双方应充分了解相关法律法规和政策，确保交易的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。