结论：房租买卖协议无效时能否要拆迁款需分情况讨论，主要取决于协议无效的原因、房屋权属状况及拆迁补偿对象等因素。以下结合不同情形展开分析：

1. 若协议无效因房屋本身存在权属瑕疵（如无产权证、小产权房等）

• 核心逻辑：拆迁补偿的归属以房屋所有权或合法使用权为基础。若房屋本身因违法建设（如无规划许可、未取得产权证）导致买卖协议无效，买方通常无法主张拆迁款，因其未取得合法物权。
• 例外情形：若买方实际占有房屋多年且符合“善意取得”条件（如支付合理对价、不知情等），可能通过诉讼主张部分补偿（如装修损失、搬迁费用），但需以法院裁判为准。
• 法律依据：根据《民法典》第311条，善意取得需满足“无权处分+善意+合理价格+登记”要件，但违法建筑不适用善意取得规则。

2. 若协议无效因买卖双方过错（如恶意串通、规避税费等）

• 核心逻辑：协议无效系双方故意行为导致，拆迁款可能被认定为“非法利益”而收归国有或返还原权利人（如出卖人）。买方无权主张补偿，且可能面临行政处罚（如补缴税费、罚款）。
• 典型案例：双方为规避限购政策签订“阴阳合同”，后房屋被拆迁，法院可能认定协议无效且拆迁款与买方无关。
• 法律依据：根据《民法典》第154条，恶意串通损害他人权益的民事法律行为无效。

3. 若协议无效因出卖人无权处分（如未获共有人同意）

• 核心逻辑：若出卖人未经其他共有人同意出售房屋，协议可能被认定无效。此时拆迁款归属需分情况：
  • 买方善意：若买方不知情且支付合理对价，可能通过诉讼主张“信赖利益损失”（如房屋增值部分），但无法直接获得拆迁款；
  • 买方恶意：若明知出卖人无权处分仍购买，拆迁款可能全部归原权利人（如其他共有人）。
• 法律依据：根据《民法典》第301条，处分共有不动产需全体共有人同意；第157条规定，无效合同应返还财产或折价补偿。

4. 若协议无效因房屋已被征收（拆迁公告发布后签订）

• 核心逻辑：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条，征收决定生效后，被征收人不得转让房屋。此时买卖协议无效，买方无权主张拆迁款，补偿对象为原房屋所有权人。
• 风险提示：买方可能因“明知房屋将被拆迁仍购买”被认定为恶意，需承担合同无效的全部责任。

实务建议

1. 核查房屋权属：签订买卖协议前，务必通过不动产登记中心查询房屋产权状态，确认出卖人是否为唯一权利人；
2. 审查协议效力：避免签订“阴阳合同”或规避政策的条款，确保协议内容合法；
3. 及时过户登记：完成交易后尽快办理过户手续，避免因未登记导致权属争议；
4. 保留证据：若协议无效后需主张损失，需保留付款凭证、沟通记录等证据。

如有具体案件细节（如房屋性质、协议内容、拆迁时间等），可进一步向我咨询，我将结合证据材料提供针对性分析。