当您租住的房屋面临拆迁时，原租赁合同的效力及后续处理确实是一个复杂且重要的问题。以下是我为您详细梳理的解答：
一、原租赁合同的效力
一般情况下的合同终止：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，因征收（如拆迁）导致房屋物权发生变动时，若双方未就拆迁后的租赁事宜达成新的补偿协议，原租赁合同通常无法继续履行，会因此自动解除。这意味着，从法律层面讲，合同的权利义务关系在拆迁发生时终止。
特殊情况下的合同存续：
- 如果出租人与承租人已经就拆迁补偿事宜达成了协议，并且明确约定了维持租赁关系直至新安置房屋交付，那么原租赁合同在特定条件下是可以继续有效的。但这种情况需要双方以书面形式明确约定，并确保约定内容符合公平原则。
二、合同终止后的处理
租金退还：
- 合同解除后，出租人应退还承租人剩余租期的租金。这是基于合同解除后，未履行的部分应终止履行的法律原则。
装饰装修物处理：
- 对于承租人经出租人同意进行的装饰装修，若装饰装修物未形成附合（即可以轻易拆除且不损害房屋结构），承租人可以拆除并带走；若已形成附合，则根据公平原则，双方应分担残值损失。
搬迁补偿与停产停业损失：
- 拆迁方通常会给予被拆迁人（即出租人）搬迁补助费。承租人因搬迁设备、寻找新场所等产生的费用，可以与出租人协商，从搬迁补助费中获得合理补偿。
- 如果承租人租赁房屋用于商业经营，因拆迁导致停产停业，承租人有权获得相应的停产停业损失补偿。具体分配方式可能因地方规定而异，需要双方协商或依法确定。
三、实务操作建议
查看并保存合同：
- 首先，您应仔细查看租赁合同中关于拆迁等特殊情况的约定，并保存好合同原件及相关缴费凭证、装修发票等证据材料。
积极与出租人协商：
- 在拆迁发生后，您应积极与出租人沟通，就合同解除、补偿分配等问题进行协商。尽量达成一致意见，并签订书面协议以明确双方的权利义务。
了解并争取合法权益：
- 您有权了解拆迁政策及相关补偿标准，并根据自己的实际情况争取合法权益。如认为补偿不合理，可以与出租人、拆迁方进行进一步协商，或寻求法律途径解决。
考虑法律途径：
- 如果协商不成，您可以向有关部门申请行政裁决或向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自身权益。在维权过程中，务必提供充分证据支持自己的主张。
总结
租房遇到拆迁时，原租赁合同的效力及后续处理需要根据具体情况判断。双方应首先查看合同约定，并遵循法律规定处理相关权益。通过积极沟通与协商，以及必要时采取法律途径，您可以更好地维护自己的合法权益。希望这些解答能对您有所帮助。