不经过业主与第三方签订的合同，其有效性需根据具体情况来判断，不能一概而论。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、合同有效的情形
业主明确授权
- 如果业主出具了书面的授权委托书，明确委托他人代其与第三方签订合同，并对委托事项、权限和期限等有明确约定，则受托人在授权范围内与第三方签订的合同有效。这是基于《中华人民共和国民法典》中关于委托代理的规定，即代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
- 例子：业主A因工作繁忙，无法亲自与装修公司签订装修合同，于是出具了授权委托书给朋友B，委托B代为签订。B在授权范围内与装修公司签订了合同，该合同对业主A具有法律约束力。
构成表见代理
- 如果行为人虽无代理权，但相对人有理由相信其有代理权（如持有业主相关证件、钥匙或曾参与相关事宜洽谈等），则代理行为有效，合同亦有效。这是为了保护善意第三人的利益和维护交易秩序的稳定。
- 例子：业主C的家人D，虽未经C明确授权，但持有C的房屋钥匙和身份证复印件，并以C的名义与租客E签订了租房合同。E有理由相信D有代理权，因此该合同对业主C具有法律约束力。
业主事后追认
- 即使签订合同时没有得到业主授权，但若业主在知晓合同签订情况后，以实际行动表示接受合同内容（如支付款项、提出意见等），则视为对合同的追认，合同自追认时起生效。
- 例子：业主F的邻居G未经F同意，以F的名义与装修公司签订了装修合同。F在知晓后，虽然一开始表示反对，但后来支付了部分装修款项，并提出了装修意见。这可以视为F对合同的追认，合同对F具有法律约束力。
二、合同无效的情形
无任何授权且业主不追认
- 若签订合同的人既未得到业主授权，也不构成表见代理，且业主在知晓后明确表示不认可该合同，则合同对业主不发生效力。此时，签订合同的行为属于无权代理，若业主拒绝追认，合同无效。
- 例子：业主H的陌生人I未经H同意，以H的名义与租客J签订了租房合同。H在知晓后明确表示不认可该合同，并拒绝支付任何费用。此时，该合同对H不具有法律约束力。
违反法律法规强制性规定
- 即使签订合同的人有一定授权，但若合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定（如涉及违法搭建、使用不符合环保标准的材料等），则合同可能会被认定为无效。
- 例子：业主K授权L代为签订装修合同，但合同中约定了使用不符合环保标准的材料进行装修。该条款违反了法律法规的强制性规定，因此该条款无效，但不影响合同其他部分的效力（如果其他部分不违法）。然而，如果整个合同都围绕违法事项展开，则整个合同可能被认定为无效。
损害国家、集体或第三人利益
- 若合同的签订损害了国家、集体或其他第三人的合法利益（如恶意串通压低价格损害小区公共利益），则该合同也会被认定为无效。
- 例子：业主M和N恶意串通，以明显低于市场价的价格将房屋出租给O，目的是为了损害小区其他业主的利益（如破坏小区租金市场秩序）。该合同因损害第三人利益而被认定为无效。
三、法律建议
- 在签订合同时，务必确认签订人是否具有合法的代理权。如果可能的话，要求签订人出示业主的授权委托书或相关证明文件。
- 如果签订人声称具有代理权但无法提供证明文件，应谨慎对待并考虑要求业主本人确认或追认合同内容。
- 在合同签订后，如果发现签订人无权代理或合同内容存在违法情形，应及时与业主沟通并寻求解决方案。必要时可以寻求法律帮助以维护自身权益。
综上所述，不经过业主与第三方签订的合同的有效性取决于多种因素。在签订合同时务必谨慎对待并确保合同内容合法合规、双方意思表示真实且不损害他人利益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。