在土地估价时，协议出让的土地能否作为案例使用，需分情况讨论：

1. 若用于市场比较法中的可比案例
   协议出让土地通常具有特殊性（如政府定向招商、产业扶持等），其出让价格可能低于市场公开竞价水平。若直接作为可比案例，可能因价格偏离市场真实水平导致估价结果失真。但若该协议出让土地与待估土地在用途、区位、规划条件等核心要素上高度一致，且能通过修正系数（如交易时间、交易情况、土地使用年限等）消除差异，则可作为辅助案例参考，但需在估价报告中充分披露其特殊性及修正逻辑。

2. 若用于成本逼近法或收益还原法
   协议出让土地的成交价格本身不直接决定估价结果，但可作为土地取得成本或基准地价的参考。例如，在成本逼近法中，若协议出让价格包含合理的土地开发费用，可将其作为土地取得成本的一部分；在收益还原法中，若协议出让土地的租金水平能反映市场收益能力，也可作为参考。但需注意，协议出让价格可能因政策优惠或特殊约定偏离市场价值，需结合其他市场数据综合判断。

3. 若用于政策分析或趋势判断
   协议出让土地的案例可用于分析当地土地出让政策、产业导向或政府调控意图，但不宜直接作为市场价值评估的依据。例如，若某区域近期大量协议出让工业用地，可能反映政府对制造业的扶持，但具体地块的估价仍需以市场公开交易数据为主。

关键提醒：

• 使用协议出让土地案例时，必须核查其出让程序是否合法（如是否经过规划审批、是否符合土地利用总体规划等），避免因程序瑕疵导致案例无效。
  
• 若协议出让土地涉及特殊条款（如限价回购、产业准入限制等），需在估价报告中明确说明其对价值的影响，必要时需通过专家论证或市场调查补充数据。
  
• 建议优先选择公开招拍挂出让的土地作为可比案例，若必须使用协议出让案例，需在估价报告中详细披露其特殊性、修正方法及依据，以增强估价结果的可信度。

如有具体案例或估价场景需要进一步分析，可直接向我咨询。