若房屋因法律或政策原因不能上市交易，法院通常会根据具体原因和案件情况，判决合同无效或解除合同，并可能要求返还已付款项及赔偿损失。以下从不同角度详细分析：
合同效力问题
- 违反法律强制性规定：如果房屋不能上市交易是因为违反了法律、行政法规的强制性规定（如经济适用房未满5年上市交易限制、小产权房等），法院一般会认定房屋买卖合同无效。根据《民法典》相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
- 未取得预售许可证明：对于商品房预售，如果开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者签订的预售合同也可能被认定无效。但需注意，在起诉前开发商取得预售许可证明的，法院会认定合同有效。
合同履行问题
- 因政策调整导致无法交易：如果房屋买卖合同签订后，因政策调整（如限购、限贷等）导致房屋无法上市交易，此时合同目的无法实现。根据《民法典》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 房屋存在权利瑕疵：如果房屋存在抵押、查封等权利瑕疵，导致无法办理过户手续，购房者也可以要求解除合同并赔偿损失。
特殊情形下的处理
- 经济适用房等政策性住房：对于经济适用房等政策性住房，如果未满上市交易年限，买卖合同可能被认定无效。但部分地区法院在处理此类案件时，会考虑购房者的实际居住需求和卖方的过错程度，判决卖方承担一定的赔偿责任。
- 农村房屋买卖：对于农村房屋买卖，如果涉及宅基地使用权转让，可能因违反土地管理法规而无效。但需注意，如果购房者是同一集体经济组织成员，且符合宅基地分配条件，法院可能会认定合同有效。
建议：在房屋买卖过程中，务必了解房屋的性质、产权状况及当地政策规定，确保交易合法合规。如果遇到房屋不能上市交易的情况，建议及时咨询专业律师，了解自身权益和可能的法律后果，以便采取合适的法律措施维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。