关于租赁大楼的消防水管爆了谁负责的问题，责任归属主要分为以下几种情况：
因自然老化或质量问题导致：
- 情况描述：消防水管因长时间使用而老化，或因本身质量问题（如材质不合格、安装不当等）导致爆裂。
- 责任归属：房东作为房屋所有者，有义务保证房屋及其附属设施（包括消防水管）的质量与安全。因此，此类情况下，维修责任应由房东承担。房东需及时修复水管，并承担由此产生的维修费用。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，确保租赁物处于正常可使用状态，除非当事人另有约定。同时，若水管质量问题源于房东购买或安装时的选择，房东还可能需依据《民法典》第六百一十七条关于出卖人交付标的物质量要求的条款承担相应责任。
因租客使用不当导致：
- 情况描述：租客私自改装消防水管、使用过高水压、未按照操作规范使用消防设施等不当行为导致水管爆裂。
- 责任归属：租客在租赁期间有义务合理使用租赁物，包括消防设施。因自身过错造成损坏的，应承担赔偿责任。租客需负责修复水管，并承担维修费用及可能因水管爆裂造成的其他损失。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
合同约定对责任的影响：
- 情况描述：租赁合同中可能有关于维修责任的特别约定，如约定由租客承担某些特定维修责任，或约定在特定情况下房东不承担维修责任等。
- 责任归属：若合同中有明确规定，则按照合同约定执行。例如，合同可能约定消防水管的维修责任由租客承担，或约定在租客未按照操作规范使用消防设施导致损坏时，房东不承担责任。
- 法律依据：遵循合同自由原则，当事人可在合同中约定相关权利义务。但需注意，合同约定不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则约定无效。
实际操作建议：
- 紧急处理：遇到消防水管爆裂等紧急情况时，承租人应及时通知出租人，并采取必要措施（如关闭水源、防止水浸等）防止损失扩大。
- 友好协商：双方应基于事实与法律规定，友好协商处理维修事宜和责任划分。在协商过程中，可保留相关证据（如照片、视频、维修记录等）以支持自己的主张。
- 法律途径：若协商不成，可寻求法律援助或提起诉讼，通过法律途径解决争议。在诉讼过程中，需提供充分证据证明自己的主张，并遵循法院的判决结果。
总结：租赁大楼的消防水管爆了谁负责，需根据具体情况判断，包括租赁合同的约定、水管爆裂的原因以及承租人的过错情况。在处理此类问题时，双方应保持冷静、理性沟通，并依法行事。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。