结论：破产拍卖公告中约定房产、土地两税由买受人承担，这一约定原则上有效，但具体是否可由出卖人承担，需视拍卖公告的约定、相关法律法规及实际情况而定。以下从不同角度进行分析：

一、拍卖公告约定的效力

1. 意思自治原则：在民事法律关系中，双方当事人的意思自治是基本原则。如果破产拍卖公告中明确约定了房产、土地两税由买受人承担，且这一约定不违反法律法规的强制性规定，那么该约定对双方当事人具有约束力。
2. 拍卖公告的性质：拍卖公告是拍卖人向不特定多数人发出的，邀请其参加拍卖的公开要约。一旦有人应价并成交，拍卖公告中的条款即成为拍卖合同的一部分，对买受人和出卖人（即破产管理人或债务人）均具有法律约束力。

二、税收承担的法律规定

1. 税收法定原则：根据税收法定原则，税收的种类、税率、征收方式等均由法律明确规定。在房产、土地交易中，涉及的税费种类和承担方式通常也有明确的法律规定。
2. 具体税费的承担：在房产、土地交易中，涉及的税费可能包括契税、增值税、土地增值税、个人所得税等。这些税费的承担方式可能因交易类型、地区政策等因素而有所不同。但一般来说，除非法律另有规定或双方当事人另有约定，否则税费应由法定纳税义务人承担。

三、出卖人承担税费的可能性

1. 拍卖公告的变更：如果破产管理人或债务人（出卖人）愿意承担房产、土地两税，可以在拍卖公告中明确约定税费由出卖人承担。这种情况下，买受人无需承担相关税费。
2. 协商一致：即使拍卖公告中约定了税费由买受人承担，但在实际交易过程中，双方当事人也可以通过协商一致的方式变更这一约定。例如，出卖人可能为了促成交易或提高拍卖成交价，而愿意承担部分或全部税费。
3. 法律法规的特别规定：在某些特殊情况下，法律法规可能明确规定税费应由出卖人承担。例如，某些地区可能出台政策，对特定类型的房产交易给予税费减免或优惠，且明确规定税费减免或优惠的部分由出卖人享受或承担。

四、实际操作建议

1. 仔细阅读拍卖公告：在参与破产拍卖前，买受人应仔细阅读拍卖公告，了解税费承担等关键条款。
2. 咨询专业人士：如果对税费承担等条款存在疑问或不确定，建议咨询专业律师或税务师，以获取准确的法律意见和税务筹划建议。
3. 协商与谈判：在实际交易过程中，买受人可以与出卖人就税费承担等问题进行协商和谈判，以达成双方都能接受的交易条件。

总结来说，破产拍卖公告中约定房产、土地两税由买受人承担，这一约定原则上有效。但具体是否可由出卖人承担，需视拍卖公告的约定、相关法律法规及实际情况而定。在实际操作中，建议买受人仔细阅读拍卖公告、咨询专业人士，并与出卖人进行协商和谈判，以达成最有利的交易条件。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。