关于公寓长租合同20年的性质及合法性分析：

1. 合同期限的合法性：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，一份公寓长租合同如果约定租赁期限为20年，在法律上是允许的，但合同中不得包含超过20年的租赁期限，否则超出部分将无效。

2. 合同内容的合法性：

   • 除了租赁期限外，合同的其他内容也需符合法律法规的规定。例如，合同应明确双方的权利和义务，包括租金支付方式、租赁物的使用和维护、违约责任等。如果合同内容违反法律法规的强制性规定，如约定不合理的租金涨幅、限制承租人的合法权利等，则这些条款可能被认定为无效。

3. 合同形式的合法性：

   • 租赁合同应当采用书面形式，这是为了保障双方当事人的权益，便于在发生纠纷时提供证据。如果双方未采用书面形式订立租赁合同，且租赁期限超过六个月，则根据法律规定，该合同将被视为不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同。但在此案例中，由于已明确约定了20年的租赁期限，因此更应采用书面形式以明确双方的权利和义务。

4. 实际操作中的注意事项：

   • 在签订长租合同时，双方应仔细阅读合同条款，确保合同内容合法、明确、无歧义。特别是关于租赁期限、租金支付、租赁物使用和维护、违约责任等关键条款，应予以特别关注。
   • 承租人应了解租赁物的产权情况，确保出租人有权出租该公寓。如果出租人并非公寓的所有权人，而是转租人或代理人，则承租人应要求出租人提供相关的授权文件或证明。
   • 在合同履行过程中，双方应遵守合同约定，按时履行各自的义务。如发生纠纷，应首先通过协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁。

总结与建议：

• 一份约定租赁期限为20年的公寓长租合同，在法律上是允许的，但合同内容需符合法律法规的规定，且应采用书面形式订立。
• 在签订合同时，双方应仔细阅读合同条款，确保合同内容合法、明确、无歧义。
• 在合同履行过程中，双方应遵守合同约定，按时履行各自的义务。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。