家庭内部签订的分房协议，在符合一定条件下，是可以对抗第三人的。以下是对这一问题的详细分析：
一、分房协议对抗第三人的基本条件
协议合法有效：首先，分房协议必须是在家庭成员之间自愿、平等、协商一致的基础上签订的，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。这样的协议才具有法律效力，才能作为对抗第三人的依据。
产权明确：分房协议中涉及的房产，其产权必须明确。如果房产本身存在产权纠纷或争议，那么分房协议的效力就会受到影响，难以对抗第三人。
无恶意串通：家庭成员之间签订分房协议时，不能存在恶意串通、损害第三人利益的情况。如果协议是为了逃避债务、转移财产等非法目的而签订的，那么该协议将无效，无法对抗第三人。
二、分房协议对抗第三人的具体情形
房产登记在家庭成员名下：如果分房协议中涉及的房产已经登记在某个家庭成员名下，且该登记是基于分房协议进行的，那么该家庭成员就对该房产享有合法的所有权。在这种情况下，如果第三人试图对该房产主张权利，家庭成员可以依据分房协议和房产登记来对抗第三人。
房产未登记但协议有公示效力：如果分房协议中的房产尚未进行产权登记，但协议本身已经通过某种方式（如公证、公告等）进行了公示，且第三人知道或应当知道该协议的存在和内容，那么该协议也可能具有一定的对抗第三人的效力。不过，这种情况下对抗第三人的效力可能相对较弱，需要具体分析。
三、分房协议无法对抗第三人的情形
房产存在其他权利人：如果分房协议中的房产除了家庭成员外，还存在其他权利人（如共有人、抵押权人等），且这些权利人的权利优先于家庭成员之间的分房协议，那么该协议就无法对抗这些权利人。
协议存在瑕疵或无效情形：如果分房协议本身存在瑕疵（如签订时存在欺诈、胁迫等情形）或无效情形（如违反法律、行政法规的强制性规定等），那么该协议就无法作为对抗第三人的依据。
四、法律建议
签订协议前进行产权调查：在签订分房协议前，建议对涉及的房产进行产权调查，确保房产的产权清晰、无争议。
协议内容明确具体：分房协议的内容应该明确具体，包括房产的坐落、面积、产权归属、分配方式等，以避免未来产生纠纷。
考虑进行公证或公告：为了增强分房协议的公示效力，可以考虑对协议进行公证或公告，以便在必要时对抗第三人。
及时办理产权变更登记：如果分房协议涉及房产的产权变更，建议及时办理产权变更登记手续，以确保自己的权益得到法律保护。
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