单位（此处假设为业主委员会或居委会等代表社区的单位）与物业签订的合同，其合法性取决于多个因素，包括主体资格、意思表示真实性、内容合法合规性以及程序合法性。以下是对这些因素的详细分析：
主体适格：
- 若单位为业主委员会，则需确保其是依法成立并经过备案的，能够代表业主行使权利。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与物业企业签订物业服务合同。
- 若单位为居委会，在特定情况下，如小区尚未成立业主委员会或业主委员会无法履行职责时，居委会在街道办、乡镇政府的指导和监督下，可能代行业委会的职责与物业公司签订合同。但这也需要符合相关法律法规的规定，并确保居委会的代行行为得到业主的认可或授权。
- 物业企业应具备相应的资质，有合法经营物业管理业务的能力。这是合同合法性的基础，因为无资质的物业企业无法提供合法的物业服务。
意思表示真实：
- 双方在签订合同过程中，必须基于真实意愿进行协商和达成一致。任何欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示真实性的情形，都可能导致合同无效或可撤销。
内容合法合规：
- 合同条款不得违反法律法规的强制性规定。例如，不能约定侵犯业主合法权益或违反物业服务相关行政法规的内容。如物业企业不得随意提高物业费而无需经过合理评估和业主同意，也不能排除物业企业应承担的基本责任和义务。
- 合同内容应反映双方的真实意愿，且不能违背公序良俗。这是合同合法性的重要方面，因为违背公序良俗的合同条款往往被视为无效。
程序合法：
- 若单位为业主委员会，与物业签订合同通常需要遵循一定的程序，如召开业主大会，就选聘物业企业及合同主要条款等重大事项征求业主意见，并获得法定比例业主的同意。这是确保合同合法性的重要环节，因为未经业主大会授权的合同可能因程序违法而无效。
- 若单位为居委会代行业委会职责，也应确保程序的正当性，包括可能的公示、征询意见等环节。这是为了保障业主的知情权、参与权和监督权，确保合同的签订符合业主的意愿和利益。
可能导致合同不合法的情况：
- 主体方面：如果业主委员会成立不合法，没有按照法定程序选举产生，或者未经相关部门备案；或者物业企业没有相应资质，不具备从事物业管理服务的资格，那么所签合同可能无效。
- 程序方面：若业主委员会未按规定召开业主大会，未获得业主大会授权就擅自与物业企业签订合同；或者居委会在未得到业主大会明确批准的情况下擅自以全体业主的名义与物业公司签署协议，都会导致合同效力问题。
- 内容方面：合同内容若违反法律强制性规定，如约定物业企业可以随意提高物业费而无需经过合理评估和业主同意，或者排除物业企业应承担的基本责任和义务，这样的合同条款是无效的，严重的会导致整个合同不合法。
建议与指导：
- 在签订合同前，双方应充分沟通、协商，并确保所有程序和内容均符合法律法规的要求。这是保障合同合法性和有效性的基础。
- 对合同合法性存在疑问时，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供准确的法律解答。
综上所述，单位与物业签订的合同的合法性是一个复杂的问题，需要综合考虑多个因素。在签订合同前，建议双方充分了解相关法律法规和程序要求，以确保合同的合法性和有效性。