结论：公司工商注册前的租赁合同，一般由筹备中的公司负责人或发起人签订，但具体签订主体需根据实际情况和合同条款来确定，且需确保合同权利义务在公司成立后能顺利转移至公司。
详细分析：
签订主体的一般原则：
- 在公司正式注册成立前，公司并不具备法人资格，因此无法以公司名义签订合同。此时，租赁合同通常由筹备中的公司负责人或发起人（如股东、董事等）以个人名义或筹备组名义签订。
- 签订人需确保自己有权代表筹备中的公司进行民事活动，并需在合同中明确约定合同权利义务在公司成立后将转移至公司。
合同条款的特别约定：
- 租赁合同中应明确约定，若公司成功注册成立，则合同的权利义务将自动转移至公司，由公司继续履行合同。
- 若公司未能注册成立，则合同的权利义务仍由签订人承担，或根据合同约定由其他相关方承担。
法律后果与风险防范：
- 若公司成功注册：签订人需确保合同权利义务顺利转移至公司，避免因个人名义签订合同而引发的法律纠纷。同时，公司应尽快与出租方签订补充协议，确认原合同的权利义务已转移至公司。
- 若公司未能注册：签订人需承担合同责任，包括但不限于支付租金、赔偿损失等。因此，在签订合同前，签订人应充分评估公司注册成功的可能性，并考虑设置相应的风险防范措施，如要求其他发起人提供担保等。
实际操作建议：
- 在签订租赁合同前，建议咨询专业律师，确保合同条款的合法性和有效性。
- 签订人应保留好与出租方沟通的记录、合同文本等证据材料，以备不时之需。
- 若公司成功注册后，应及时与出租方办理合同变更手续，确保合同权利义务的顺利转移。
举例说明：
假设张三、李四等人计划共同出资设立一家公司，并在公司注册前租赁了一处办公场所。此时，张三作为筹备中的公司负责人，以个人名义与出租方签订了租赁合同，并在合同中明确约定了若公司成功注册，则合同权利义务将转移至公司。后来，公司成功注册成立，张三及时与出租方办理了合同变更手续，将合同权利义务转移至了公司。这样，就有效避免了因个人名义签订合同而引发的法律纠纷。
特殊情况：
若筹备中的公司有明确的筹备组或指定代表，且该筹备组或指定代表有权代表公司进行民事活动，则也可以由筹备组或指定代表签订租赁合同。但同样需在合同中明确约定合同权利义务的转移条款。
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