抵押店铺是否需要清退商家，这主要取决于抵押权实现时的具体情况以及抵押合同中的相关约定，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：

抵押权实现前

在抵押权实现之前，即店铺作为抵押物，但尚未出现需要行使抵押权（如债务人未能按时还款，债权人需要处置抵押物以收回债权）的情形时，通常不需要清退商家。此时，店铺的正常经营不受影响，商家可以继续在店铺内开展业务。抵押权人（如银行或其他债权人）主要关注的是抵押物的价值是否保持稳定，以及债务人的还款能力是否发生变化。

抵押权实现时

当抵押权需要实现时，即债务人未能按时还款，债权人需要处置抵押物以收回债权时，情况就变得复杂了。此时，是否需要清退商家，主要取决于以下几个因素：

1. 抵押合同中的约定：如果抵押合同中明确约定了在抵押权实现时需要清退商家，或者约定了抵押物处置的具体方式（如拍卖、变卖等），且这些方式需要商家腾空店铺，那么就需要按照合同约定执行，清退商家。

2. 抵押物的处置方式：如果抵押物（店铺）的处置方式不需要商家腾空（如整体转让、租赁权与所有权一并转让等），且这种方式能够得到债权人和债务人的同意，那么就不需要清退商家。然而，在实际操作中，这种情况相对较少，因为大多数抵押物处置方式都需要对抵押物进行评估、拍卖或变卖，这通常要求抵押物处于空置状态。

3. 法律法规的规定：在抵押权实现过程中，还需要遵守相关的法律法规。例如，如果商家与债务人之间存在租赁合同，且租赁合同期限尚未届满，那么根据“买卖不破租赁”的原则，商家在租赁期限内有权继续使用店铺，除非债权人愿意承担租赁合同下的义务或与商家协商解除租赁合同。

实际操作建议

1. 仔细审查抵押合同：在签订抵押合同时，应仔细审查合同中的相关条款，特别是关于抵押权实现时的处置方式和是否需要清退商家的约定。

2. 与商家协商：如果抵押权实现时需要清退商家，应提前与商家进行协商，尽量达成一致意见，以减少纠纷和损失。

3. 遵守法律法规：在抵押权实现过程中，应严格遵守相关的法律法规，确保处置方式的合法性和合规性。

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