核心结论：收了定金但未卖房，定金的处理需分情况讨论，主要取决于未卖房的原因及双方约定，具体如下：

1. 若因卖方原因不卖房：

   • 根据《民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，若因您（卖方）的原因导致房屋无法出售给已支付定金的买方，您需向买方双倍返还定金。
   • 例如，若您在收取定金后，又决定将房屋出售给第三方，或因房屋存在法律纠纷、产权问题等导致无法出售，均属于卖方原因，需承担双倍返还定金的法律责任。

2. 若因买方原因不买房：

   • 同样根据《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。因此，若因买方的原因（如资金问题、改变购房意向等）导致房屋交易无法进行，您有权没收买方已支付的定金。
   • 但需注意，若双方在定金合同中另有约定（如约定在一定期限内买方有权解除合同并取回定金），则需按照约定执行。

3. 若因不可抗力或双方协商一致导致交易无法进行：

   • 若因不可抗力（如自然灾害、政府政策调整等）导致房屋交易无法进行，双方均无需承担违约责任，定金应退还买方。
   • 若双方协商一致解除合同，且未就定金处理达成特别约定，则定金应退还买方。但若双方在协商过程中就定金处理达成一致（如部分退还、转化为其他费用等），则需按照协商结果执行。

建议行动：

• 首先，回顾与买方签订的定金合同或相关协议，明确双方的权利义务及定金处理条款。
• 其次，根据未卖房的具体原因，对照上述法律条款，确定定金的处理方式。
• 最后，与买方进行沟通，就定金处理达成一致意见，并签订书面协议以避免后续纠纷。若无法达成一致，可考虑通过法律途径解决。

温馨提醒：房屋交易涉及大额资金及复杂法律关系，建议在交易过程中咨询专业律师，以确保您的权益得到充分保障。如有任何法律问题，欢迎直接向我咨询。