房产证与土地证权利人不一致时，签订贷款合同是否合法需分情况讨论，核心结论如下：

1. 若房产证与土地证权利人存在合法权属关联（如共有、继承、赠与等未过户情形）
   此类情况下，贷款合同可能合法，但需满足以下条件：
   
   • 权属证明完备：需提供能证明两证权利人关联的法律文件（如共有协议、公证书、生效判决书等），证明贷款申请人对房产及土地享有合法处分权。
     
   • 共有人同意：若房产/土地为共有财产，需全体共有人签署《同意抵押声明书》或通过公证授权贷款申请人办理抵押，否则可能因无权处分导致合同无效。
     
   • 登记机构审核：贷款机构（如银行）会要求抵押人提供两证原件及权属关联证明，并至不动产登记中心核实抵押物权属状态，确保抵押登记合法有效。
     

风险提示：若未完成权属变更登记（如继承后未过户），部分地区登记机构可能拒绝办理抵押登记，导致贷款合同无法履行。

1. 若房产证与土地证权利人无合法关联（如权属纠纷、历史遗留问题等）
   此类情况下，签订贷款合同可能涉嫌违法，具体表现为：
   
   • 无权处分风险：若贷款申请人仅持有房产证或土地证之一，且无法证明对另一证载权利人的合法处分权（如未经授权擅自抵押），可能构成《民法典》第311条规定的“无权处分”，导致抵押合同无效。
     
   • 贷款机构尽调义务：根据《商业银行法》第35条，贷款机构需对抵押物权属进行严格审查。若因审查不严导致贷款发放，可能面临监管处罚，甚至需承担部分赔偿责任。
     
   • 刑事风险：若贷款申请人通过伪造权属证明、虚构关联关系等手段骗取贷款，可能触犯《刑法》第193条贷款诈骗罪，最高可处无期徒刑。

实务建议：

• 权属统一优先：若房产与土地权利人不一致，建议先通过买卖、赠与、继承过户等方式完成权属统一登记，再办理贷款。
  
• 法律文件完备：若因特殊原因无法立即过户，需准备完整的权属关联证明（如法院调解书、公证协议等），并确保共有人签署同意抵押文件。
  
• 咨询专业机构：贷款前可委托律师或不动产登记机构核查抵押物权属状态，避免因权属瑕疵导致贷款失败或法律纠纷。
  

如有具体案例或地区政策疑问，可直接向我咨询，我会结合您所在地的法规进一步分析。