抵押合同无效时，抵押登记的处理方式是涂销，而非涤消。以下是对此问题的详细分析：

一、抵押合同无效的法律后果

抵押合同作为担保合同的一种，其有效性直接关系到抵押权的设立与存续。当抵押合同因违反法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形而被认定无效时，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押合同自始不具有法律约束力。这意味着，基于该无效抵押合同所设立的抵押权也将失去法律基础。

二、抵押登记涂销的法律依据与操作

1. 法律依据：

   • 根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，当抵押权因抵押合同无效而消灭时，不动产登记机构应当根据当事人的申请或者依职权办理抵押权的注销登记，即涂销抵押登记。

2. 操作流程：

   • 抵押权人或抵押人（或双方共同）向不动产登记机构提出涂销抵押登记的申请。
   • 提交相关证明材料，如抵押合同无效的法律文书（如法院判决书、仲裁裁决书等）、身份证明等。
   • 不动产登记机构审核材料后，办理涂销抵押登记手续，并在不动产登记簿上记载相关事项。

三、涂销与涤消的区别

• 涂销：是指将不动产登记簿上原有的登记事项，因某种原因（如抵押权消灭）而予以删除或划去的行为。涂销后，该登记事项将不再具有法律效力。
• 涤消：在法律语境中，涤消并非一个标准术语，它可能更多地用于描述某种法律效果或状态的消除，但在不动产登记领域，并不直接对应涂销抵押登记的行为。因此，在讨论抵押合同无效导致的抵押登记处理时，应使用“涂销”而非“涤消”。

四、实际案例与操作建议

在实际操作中，因抵押合同无效而需要涂销抵押登记的情况并不罕见。例如，因抵押物价值不足、抵押人未取得抵押物所有权或处分权等原因导致抵押合同无效时，抵押权人或抵押人应及时向不动产登记机构申请涂销抵押登记，以避免不必要的法律纠纷和风险。

建议：

• 在签订抵押合同时，务必确保合同内容合法有效，避免因合同无效而导致抵押权消灭和抵押登记涂销的风险。
• 一旦发现抵押合同可能无效或已经无效，应及时与对方协商并办理抵押登记涂销手续，以维护自身合法权益。

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